地盘估价概述.doc

土地估价概述 一、土地估价的目的和作用 在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。 从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。 在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素——土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。 在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义： 1、从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要； 2、从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作； 3、从国家税收的角度来看，土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础； 4、从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要； 5、从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要； 6、从房地产开发商或投资机构的角度来看，土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要； 7、从资金信贷的角度来看，土地估价工作是土地资产抵押业务的需要。 土地估价的目的有三点： 1、为了保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理； 2、促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地所有权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易； 3、全面、科学、合理地为使用城镇土地提供依据。 二、土地估价应该遵循的原则 土地估价应该遵循的原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则、竞争和超额利润原则、协调原则、土地优先原则。 预期收益原则：指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。对于价格的评估，重要的是未来而不是过去。 替代原则：指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 最有效利用原则：指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提进行估价。判断土地是否为最有效利用的因素是：土地利用是否符合其自身利用条件、受法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等情况如何。 预期收益原则——剩余法、收益还原法 替代原则——市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法 最有效利用原则——剩余法 三、土地估价的程序 接受估价任务确定估价的基本事项拟订估价作业计划收集资料、实际踏勘分析整理相关资料选定方法试算价格确定宗地估价结果撰写估价报告书送达估价报告书 接受估价任务 确定估价的基本事项 拟订估价作业计划 收集资料、实际踏勘 分析整理相关资料 选定方法试算价格 确定宗地估价结果 撰写估价报告书 送达估价报告书