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我国房地产价格与汇率关系问题研究 赵 朔B (国家外汇管理局 北京市 100023) 近期，在房地产市场泡沫风险加剧和人民币贬值 率与资产价格关系产生影响。在对新兴市场国家的研 趋势的背景下，有分析以日本和俄罗斯经验为例，认 究中，Abdalla和Murinde(1997)发现只存在汇率对 为我国 目前面临 “保汇率”还是 “保房价”的两难选 资产价格 的单 向传导关系 。Phylaktis和Fabiola 择。本文对此进行了分析，认为我国当前面临人民币 (2005)对亚洲国家的实证研究表明，两市场存在正 贬值压力与资产价格泡沫破灭的双重挑战，但两者之 向关系，外汇管制对这一关系影响不大。虽然资产价 间并不存在绝对的负相关关系。 格和汇率都受到利率影响，但也同时受多种其他宏观 经济条件制约，且利率平价发生作用也需要资本 自由 一 、 背景 流动等前提条件，不能简单断定两者之间存在必然联 2005年以来，随着我国国际收支顺差大幅增加及 系。但gellen(2011)也指出，汇率灵活调整有助于 经济持续增长，人民币兑美元汇率呈持续上升趋势。 降低两者之间的互动循环，维护资产市场价格稳定。 同时，2008年全球经济危机后宽松的货币政策也导致 (二)我国现状 国内房地产价格不断攀升。然而，2015年人民币汇率 从 图1可 以看 出，从2005年起 ，人 民币持续升 发 形成机制改革后，人民币汇率转为贬值趋势，房地产 值，同时，房地产价格大幅上涨 。正是因为房价暴 市场泡沫破裂风险也在不断。在此背景下，有观点认 涨，人民币国内购买力——即人民币国内币值贬值， 为我国目前与上世纪90年代的日本和2014年的俄罗斯 但人民币对外贬值有限，进一步扩大了人民币国际价 较为相似，同样面临着 “保汇率”还是 “保房价”的 格与国内价值的落差，加大人民币贬值预期。更为重 新 两难选择。本文对 日本和俄罗斯汇率和房地产关系进 要的是，受经常项 目顺差逐渐缩小、国内经济增长放 行了深入分析，认为两者之间并不一定存在此消彼长 缓等经济基本面因素影响，2014年以来，人民币汇率 的关系 ，汇率和房地产价格也并非是政府 的有意选 从单边升值趋势逐渐转变为双向波动。汇率形成机制 择。憎 改革后，人民币进入贬值通道，人民币兑美元汇率从 (一)文献综述 2014年初的6．o-V跌到汇改前的6．2，2016年12月末跌 一 般认为，资产市场与汇率的联系主要是通过利 至6．9。从房地产市场看，我国房地产行业经过多年 率平价机制作用 的。Friedman (1988)、Choudhry 发展已经成为国民经济的支柱型产业，商品房售价从 (1996)认为，资产市场价格波动对货币需求能够产 2005年 的3l19元 ／平方米增长 到2016年上半年 的 生显著影响，因此，如果资产价格可以作为货币需求 7635元／平方米，增幅145％。伴随房地产市场繁荣的 的一个解释变量 ，那么它必然会与汇率建立某种联 是M2从2005年 的30万亿增长到2016年 11月 的153万 系。在对发达国家资产市场与汇率之间关系的实证研 亿 ，而不断增加的流动性大部分都流入到房地产市 究中，Bruce(2002)对欧盟主要国家的研究发现， 场 。据国家统计局最新数据显示，2016年1—7fl固定 汇率与资产价格相关性最强的是英 国，法国和意大利 资产投资同比增长8．1％，为1999年l2月 (6．3％)以来 其次，最弱且不稳定的是德国。这一顺序与金融市场 最低值，1—11月同比增长8．3％，略有提高。而同期 在其本国重要性大体一致，说明金融体制同样会对汇 中国住房贷款新增5万亿元，同比增幅高达53．1％。 发展创新 I)evelop