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深圳小户型住宅市场 发展研究报告 世华地产·市场研究心 2006-7-18 一、 深圳小户型概况 1、定义 对于小户型概念和范围的界定，目前还没有一个严格规范的说法，但深圳有比较认可的一种说法是，一居室销售面积在40平方米以下，二居室销售面积在70平方米以下，三居室销售面积在90平方米以下，这样的户型，均称为小户型。 2、特点 就深圳市场上现有的小户型来看，深圳小户型普遍具有以下几个特点： （1）户型面积小，但功能齐备 深圳有小户型产品需求客户群的经济特点决定了小户型物业面积必须做小，但同时小户型产品也要做到“麻雀虽小，五脏俱全”，空间内厅、房、厨、卫、阳台等户内功能布局要完善齐备，以方便日常生活。 （2）户型总价低、付款方式灵活 从市场供应情况来看，虽然小户型产品单价较高，但由于其面积小，所以总房价也比较低，一般控制在40万元以下，以免超过消费者的购房能力；同时，小户型产品的付款方式灵活多样，特别是首期付款少，在实际营销过程中，许多开发商为了吸引购房者，提出“首付一成、送一成”等付款方式，大大降低了小户型产品的市场门槛。 （3）周边配套成熟，生活方便 深圳小户型产品市场的客户群大多年轻化的态势，决定了小户型产品所处的位置必须是各区域的中心位置。同时，由于深圳的生活节奏较快，年轻人多无时间做饭而要求周边必须有餐饮配套，除此之外，还必须有超市、银行、医院等生活配套设施。当然，交通也要非常便利，往往有多种交通工具、多路巴士供居住者选择。 （4）结构合理、实用率高 小户型因为面积小，可用的空间本来就不多，更需要结构合理。一般来说，结构上大多采用框剪结构，以便客户根据自身实际情况自由间隔，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉。 二、 深圳小户型发展分析 （一）起因 在深圳这样一个土地资源稀缺、人口密度集中、年轻人群为主的移民城市，中小户型住宅已经成为房地产市场的主流消费模式之一。小户型之所以能够在市场上迅速发展，主要有以下几方面的原因： 1、从深圳市人口密度来看，市内人口密度为每平方公里6532人，而且还有不断上涨的趋势。土地的稀缺性导致了价格的不断上扬，在此前提之下，大单位住宅势必也价格昂贵。从现实情况考量，在深圳发展精品中小户型，不仅能够充分满足人居需要，又能够提供令普通消费者均可承受的价格，不失为解决人口与土地矛盾的重要途径之一。 2、从深圳市人口结构来看，全市家庭数量为118.37万户，家庭每户平均2.63人，集体户为79.17万户，在全市家庭规模中，1人户、2人户、3人户分别占25.3%，26.8%和23.8%，人数不超过3人的家庭将近80%。这说明，开发面积适中、价格实惠、户型紧凑的中小户型，完全符合市场需求。 3、经济结构的多元化也使产品使用性质呈复合化。我们可以清楚地看到其中的三个趋势，前沿时尚行业的发展使单身贵族增长，成为小户型相对稳定的客户群；社会分工的细化，服务行业增多使商务公寓成为需求点；在房屋使用上，自住、过渡、投资等多元化并存，中小户型以其金额较低，交易方便等特点受到市场欢迎。 （二）发展 深圳小户型的发展有一个成长的过程，最早小户型是从泥岗路边等不好的路段开发，这种地段没有配套、又不成熟，但却是深圳小户型发展的起源。之后汇展阁、名仕阁等酒店式公寓的出现，突破了小户型的局限，引入酒店式服务，有效提升了物业的附加价值，酒店式公寓成为小户型发展历程的重要标志之一。最后随着市场的发展，对小户型的需求量很大，小户型住宅逐渐往社区化发展。也因此，目前深圳的小户型主要分为两种，即小户型住宅和酒店式公寓。 1、小户型住宅 （1）供应量分析 小户型住宅在早期虽然每年陆续都有推出，但总量不多，直到2002年以后，深圳小户型住宅的供应量才大副上涨，在房地产开发市场上有着不可忽视的地位。据统计，2003年深圳市场上的小户型物业占到全市开发总量的10％以上，2004年在深圳90平米以下的套数占了69%，面积比占了53%，05年90平米以下的套数占了67%，面积比占了50%。 （2）需求分析 从近几年推出的小户型销售情况来看，小户型项目基本不存在什么销售压力，从2003年的滨福世纪广场解筹当天成功销售70％，到2005年的鸿隆107开盘不久就全部售磬，而一些地段和配套好的小户型项目甚至不需要任何的广告宣传也依然能够取得很好的销售业绩。这些小户型项目创造出的销售佳绩，反映出市场对小户型的需求量旺盛。 （3）价格分析 随着整个深圳房地产市场的火热，商品房价格一路上扬，再加上市场对小户型的旺盛需求，小户型商品房的价格也一路上涨。 （4）客户群分析 据了解，目前深圳的小户型客户群主要有以下几类： ① 　普通置业者 　　这一类客户群主要存在于一些配