中国一线城市房价上涨原因与`走势探析.doc

中国一线城市房价上涨原因及走势分析 　　【摘要】由于宏观经济政策的影响，自 2014 年下半年房地产行业出现价格上升趋势，尤其是一线城市房价涨势凶猛，本文以此为背景，进一步分析我国一线城市房价大幅上涨原因，并通过与美国、日本一线城市房地产市场房价收入比进行比较，结合国际经验判断未来中国一线城市房价可能的变数 【关键词】一线城市 房价上涨 供应量 城镇化 货币政策 房产税 2014年整个宏观经济下行压力加大，房地产业表现出楼市库存高、房地产投资增速明显下滑、市场信心不足等现象，国家通过连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330 新政等灵活适度的多项政策进行宏观调控，不仅使房地产出现回暖现象，在北京、深圳等一线城市出现房价畸高，价格波动较大现象 本轮上涨自2015年6月股市下调以来已经开始， 2015年下半年深圳、 北京、 上海二手房住宅分别同比上涨34.7%、 16.8%、 8.8%。一、 一线城市房价始终在高位徘徊首先。尽管国家在新出台的 “降首付、 降契税及营业税政策” 中将 “北上广深” 一线城市排除在外， 但与政府意图相悖， 一线城市房价出现井喷飙涨态势， 2016年前2月深圳、 北京、 上海二手住宅同比涨幅分别是：52%、25.7%、17.4%，均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅15.4%， 深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅86%。二手房均价分别为4.61、4.05、 3.51万元/平方米。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈（东京及附近地区） ， 而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔， 紧逼纽约曼哈顿 从房价绝对值来看， 当前北京、 上海、 深圳的房价已跻身于国际高房价城市行列。 而单纯的房价数字背后， 还有计价单位和房屋质量的差异，日本、 纽约的房子都是按使用面积计价，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售， 且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权；更重要的是， 住宅都是精装修出售， 不仅厨卫齐全， 甚至有的还送一部分电器和家具， 真正达到拎包入住， 这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位 从相对水平来看， 北京、 上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例， 2015年房价收入比高达22.5 （房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。2015年北京人均年可支配收入为4.8万元， 一个三口之家年收入为14.4万元， 按一套房子80平方米计算， 房价按均价4.05万元/平方米计算， 平均一套房子为324万元， 则计算得到北京的房价收入比22.5。 ） ， 远高于合理的房价收入比（标准在4到6之间） 。从租售比（租售比=年房租/房屋售价） 看， 北京当前不到2%， 还不如银行定期存款的利息高。 房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%， 比值越小， 说明房地产市场中投资投机需求越大。综上， 无论从绝对水平还是相对水平来看， 当前中国一线城市的房价都处于高位 一、原因分析 1、 一线城市住宅供应量不断减少 经过梳理北京、上海、深圳商品住宅的供应情况，发现了一个男人寻味的现象：三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低 下面表格是北京、上海、深圳2003年以来商品住宅的数据（单位：万?O），其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”，上海为“商品住宅销售面积” 可以看出，深圳商品住宅供应的高峰期在2003年，2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊，只有北京的大约七分之一，上海的十分之一！三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上 上海供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有数据显示在2000年到2005年之间，北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半 进入2016年，北京、上海、深圳的土地供应更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，环比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%，环比下降84.6% 2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%，降幅超过6成。至于深圳，2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让 2、当前中国城镇化率不高 2015年中国城镇化率仅56.1%， 随着城镇化率的提高， 大量人口由农村进入城市， 将推动住房需求的增加， 进而带动房价上涨 3、人口净流入数量大 一线城市集中了全国的就业、