7第七章假设开发法.pptVIP

§7-1 假设开发法概述 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 §7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 三、假设开发法的估价方法 例7-1 （二）折现方法 例7-2 例7－4 房地产估价 第七章假设开发法 第七章 假设开发法 一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 第七章 假设开发法 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第七章 假设开发法 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 第七章 假设开发法 具有开发潜力的房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 第七章 假设开发法 （一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 2、投资开发后的经营方式 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 第七章 假设开发法 第七章 假设开发法 1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。 一、假设开发法的计算公式 （一）基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用 第七章 假设开发法 1、生地→房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值－… … 2、生地→熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－… … 3、毛地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… … 4、毛地→熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－… … 第七章 假设开发法 熟地价值=开发完成后的房地产价值－… … 6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… … 7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… … 第七章 假设开发法 5、熟地 →房屋 （二）适用于不同情形的细化公式 调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期 预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用 计算价值 用途 规模 档次 区位状况 实物状况 权益状况 市场状况 前期 建造期 租售期 销售 出租 第七章 假设开发法 （一）计息的方法 V=开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用 －投资利息－销售税费－开发利润－购买税费 1、基本公式 2、计息方法的特点 不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息 不考虑预售，也不考虑延迟销售 第七章 假设开发法 例7-1 C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1] 0 0.5 1 1.5 2 建造 土地 60％ 40％ D =（V+V×2.0%+B）×15% 第七章 假设开发法 1、基本公式 V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用 －销售税费－购买待开发房地产税费 2、折现方法的特点 预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减 利息与利润隐含在折