城市综合体可行性报告.doc

目录： 市场论证篇 项目地位分析 项目关联的文化价值分析 项目生存的基本经济基础分析 行业（产业）宏观发展分析 城市发展对项目的驱动分析 项目开发价值分析 项目竞争优势分析 经营者市场分析 株洲消费市场分析 国内同业态成功案例分析 宁波天一广场 宁波万达广场 11、市场论证结论 项目开发篇 项目规划定位 项目规划理念 项目规划设计 项目规划指标 开发周期及开发计划 项目开发预算 投资论证篇 项目的开发投入 项目的经营投入 项目的市场规划 项目的经营思路 项目运营资源配置 项目运营成本 项目收益测算 项目开发资金分析 分期开发资金分析 资金回笼分析 项目的风险控制与评估 项目前瞻市场不确定风险 项目操作模式带来的资金与发展空间风险 评估结论 四、综合评估篇 一、 市场论证篇 1、项目地位与受关注度的强力支撑 炎帝广场位于株洲市天元区天台山路的顶端，为东方神龙铁塔的主出入口，项目地处株洲城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和开发区绿化主轴的交汇点，由于株洲市委、市政府等相关行政办公机构多座落于此，使本项目成为株洲形象名副其实的橱窗，再加上东方神龙铁塔与炎帝神像两大城市地标性建筑、天台公园得天独厚的自然景观、以及即将形成的集株洲行政中心与商业、经济、文化大都会的综合城市属性效应，促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。 本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、弘扬炎帝精神与展示传播炎帝文化、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力、催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。 炎帝广场开发项目是株洲市委、市政府列入工作计划的重点工程，更是天元区委、区政府高度关注的重点工程，这些在政府行文与报告中可充分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境。2、项目关联的文化价值支撑 炎帝是中华民族的人文始祖，于距今约5000年前诞生于宝鸡渭水流域，在位120年卒逝，文献记载葬于湖南株洲炎陵县（炎陵县因此而得名）。炎帝文化历史悠久，炎帝文化的实质是中华民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中华民族文化。炎帝所具有的敢为人先的实践精神、百折不挠的创造精神、造福于民的务实精神、自强不息的进取精神，随着中华民族的形成、发展和壮大，其内涵也在不断的丰富与扩大，铸造了中华民族的人文品格，升华为中华民族的民族精神、民族之魂，使其渗透于政治、法律、文学和人们的人生观、价值观及道德观念的精神元素，并世代流传，积淀而成为中华民族的优秀传统和稳定的心理情感，成为中华儿女精神力量和智慧的源泉。 炎帝陵风景区现为全国重点文物保护单位和全国爱国主义教育示范基地，2002年被授予4A景区称号，2006年6月“炎帝陵祭典”入选第一批国家非物质文化遗产名录。 炎帝广场以炎帝的名字命名，不仅利于品牌传播与市场推广，同时借助炎帝为项目注入了丰富的文化内涵。商业地产项目的通病是市场培育期较长，繁荣期短且高位运行不稳定，同时衰退较快；这一方面有项目开发的先天不足、同时也有经营与运行的缺陷有关，此外，商业地产缺乏品牌高度与核心竞争力是其致命的根源，本项目借助炎帝所赋予的民族原始文化精粹，一方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力、避免了项目开发的先天缺陷，为项目的良好运营与健康发展提供了保障；更重要的是借助文化支撑丰富了商业内涵与经营元素，开发更多具有项目特色的产业升级板块与业态品种；这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间、提高了综合抗险能力，同时极大的挖掘与开发了旅游、文化与商业效应，带来不可估量的商业价值与其它综合价值回报。 3、项目生存的基本经济基础分析 2008年株洲全市年末总户数113.6万户，总人口381.2万人，常住人口371万人，其中市区年末总户数30.4万户，总人口97.8万人，常住人口96.2万人。全市总人口中有城镇人口186万人，乡村人口195.2万人；城镇化率为48.8%，提高1.4个百分点。人口增加，人口基数大，推动着株洲房地产业的快速发展，加快了房地产的快速消化。 株洲居民可支配收入及消费支出分析 2008年株洲城镇居民可支配收入15911元，增长17.8%。其中城市居民人均可支配收入16403元，增长13.3%，据湖南全省第二位，天元区2008年常驻人口达到22.3万，户籍人口14.85万，项目所在地处天元区与株洲城区的核心地带，项目半径5公里辐射区内保守估计常驻人口20万人，可支配收入38亿元，构建了本项目的基本生存市场——消费市场。由于项目的区位优势（位于未来的市行政中心核心区域）明显，同时战略地位得天独厚（距即将启动的株洲新火车站仅4公里），庞大的消费