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耿延良：城市更新模式解读 2012-11-21 00:00:00 来源：中房网 【摘要】：尊敬的各位领导、各位同行、同仁，我觉得城市更新这个话题应该说是在目前来讲中国，尤其是房地产行业还是比较热的。我们佳兆业，刚才我们金总裁讲了，在佳兆业成立13年的历程中，城市更新一直伴随着我们，我们也因为城市更新取得了骄人的成绩。那么，在这背后我们是如何做的？我想根据我们金总裁的指示，我就是畅所欲言地跟大家做一个交流。 佳兆业集团控股有限公司集团总监 ? 耿延良 尊敬的各位领导、各位同行、同仁，我觉得城市更新这个话题应该说是在目前来讲中国，尤其是房地产行业还是比较热的。我们佳兆业，刚才我们金总裁讲了，在佳兆业成立13年的历程中，城市更新一直伴随着我们，我们也因为城市更新取得了骄人的成绩。那么，在这背后我们是如何做的？我想根据我们金总裁的指示，我就是畅所欲言地跟大家做一个交流。 我分四个部分的介绍：一、佳兆业典型项目介绍；二、佳兆业模式分享；三、中国城市更新未来展望；四、城市更新存在的问题和建议。 佳兆业成立13年来，我们有很多的城市更新项目，但是最重要的，我们现在可以说的是全国在中国房协也罢，还是在国土资源管理部，我们很骄傲地说中国第一家成立旧改专业公司的是佳兆业，我们目前是200多名的员工。到明年，我们的人力资源总监刚才告诉我说，我们明年要扩展到300多人。 我们目前的业务在深圳、珠海、广州、东莞、惠州5个城市，数目是32个，就是已经签约开始工作的，正在扩展的不算。总占地面积1210万平方米。 举一个简单例子，就在龙岗片区我们有项目，现在已经签约开始工作的有8个，马上要签约的还有2个。这10个项目用我们运营部的说法，如果是按照1平方米1万元来算，那么我们建设面积是10000万，那也就是超过1千亿的市值，这个我们是不断可以出来的，这个是仅仅在龙岗区的情况。 我们收购的，或者是改造的类型，主要有四个： 1、烂尾楼； 2、私宅； 3、旧厂房； 4、多业态。 烂尾楼，比较典型的刚才金总裁也讲了，就是紫月台，在中信广场后面，我们晚上吃饭的地方。我们把它收购了以后进行了改造。当然了最近我们在罗湖，罗湖区最后一个烂尾楼，烂尾了很多年，大家每次在深南大道上走的时候可以看到，罗湖区委就邀请我们去收购这个烂尾楼，这个我们已经做得差不多了，所以也为政府解决了后顾之忧的问题。 这是改造前的(见PPT)，当时存在很多大量的法律方面的纠纷，后来我们是处理完了再改造。 广州的中石化大厦，广州两个过去标志性的建筑，一个叫中信广场，一个叫中诚广场，当时涉及的三角债问题比较多，也是影响市容市貌，最后敢吃螃蟹的还是佳兆业。我们收购以后恒大狠赚了一笔。 商业方面的烂尾楼收购我们创造了一个奇迹，是在大连，在去年的时候金总带着我们团队用了9个月时间从收购签约，到改造以后开盘，在大连的天津街，就是火车站旁边，这个楼也是当地一家很有知名度的企业做的，但是由于很多的问题一直没有做好，然后我们把它收购以后，9个月就开盘，而且现在很不多，同时也带动了周边的商业，我们现在改为叫购物中心。 旧厂房就比较典型了，就是宝吉项目，样板房已经出来，马上要销售的。这个项目可以说是整个龙岗的华为科技城片区第一个建成的，而且是大型的旧改项目。我们给市政府的贡献多大呢？土地贡献率超过50%。也就是说我们拿了一半的土地给政府做公建配套，学校、幼儿园等等这些公建配套。而且绿化率超过35%，可以说这是深圳市第一个这样大的项目，所以这个项目应该说是建成以后对整个片区，尤其是对华为科技城片区的带动作用，可以说是起到举足轻重的作用，列为深圳市“十二五”以来重大项目。这是改造前后的厂房(见PPT)。 还有个今年我们马上可以入市的，大鹏新区落成以后，大鹏第三工业区项目，这个项目是深圳70个旧改遗留的项目之一，我们今年可以把它建成销售，为大鹏新区展示一个新的形象。这是过去的旧厂房(见PPT)，大家知道深圳过去是“三来一补”最多的城市。 私宅这一块我们就很多了，举一个简单的例子，就是珠海的湾仔项目，这个项目我们跟业主谈判的时候，业主说你们佳兆业又来了，我小时候，我6、7岁的时候政府跟我爸爸谈旧改，现在我儿子都20岁了，你们还在谈旧改。可是今天晚上我会议完了以后我就要赶去，因为到周一我们这批项目是房签，也就是我们把房子建出来，业主已经开始选新房了。 最后一个介绍的就是我们的佳兆业环球中心，它建成以后是深圳的60个标志性重大建设项目之一，这个项目高度是518米。刚才金总裁道歉，这是我们租的地方，下一次我们最好在我们新的办公楼，在518米的办公楼上。 另外我们平湖项目，我们田总负责的平湖项目也是历经差不多八年，现在今年终于可以看到曙光了，我们已经开始建设了，主要是私宅，当然还有很多其他的业态。 盐田整体搬迁项目，这个项目要给大家介绍的，