经营性物业抵押贷款授信调查2015.1.doc

中信银行经营性物业抵押贷款 授信调查报告 客户名称： 郑州红星美凯龙国际家居有限公司 申报单位： 郑汴路支行 申报日期： 二〇一五年五月十三日 联系人： 李春冉 联系方式： 经营性物业抵押贷款调查表 贷款要素 授信额度 60000　 授信期限 捌年　 　 担保方式 （抵押+质押） 利率 按照分行规定执行 年度还款计划：2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。 关联授信：（注：指其股东等关联方在我行授信及余额情况）无。 开发商与股东简况 抵押人及借款人为郑州红星美凯龙国际家居有限公司，该公司成立于2005年6月，注册资本3000万元，股东分别为红星美凯龙家居集团股份有限公司出资1530万元，股权占比51%；浙江名都投资有限公司出资1470万元，股权占比49%。注册地址郑州市郑东新区商都路1号，法定代表人为车建兴。 其控股股东为红星美凯龙家居集团股份有限公司，始1986年，，从“渠道”到“平台”，从店面租赁到自己买地建商场，从一家地方家具专营店，到百Mall连锁，行业领先：率先在业内探索连锁品牌、委托管理和自建商场等模式，并引领了行业发展的潮流和趋势无论从规模、影响力还是品牌张力，红星美凯龙成为中国家居流通业的领导品牌截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都等110余开办了150多家商场跻身中国民营企业500强最前列” 项目位置 郑东新区商都路1号1号卖场 产权面积 88965.19平方米　 层数：-1-6层 实际可租面积 80329.16平方米 产权用途 商业服务　　 土地期限40年 2005年9月13日至2045年9月13日 近两年出租率： 100% 开业时间:2007年10月 经营业态：红星美凯龙家居卖场 经营模式：郑州红星美凯龙国际家居有限公司管理经营，散租。 上年度运营总收入：28619.98万元 其中租金收入 28619.98万元 财务分析 抵押物年均运营收入 16651.26万元 扣除运营支出后年均可还款现金流 10750.79万元 年均本息和 　8966.58万元 还款覆盖比（年均可还款现金流/年均本息和） 　1.38 每平米月租金区间 120元/平方米-215元/平方米 相邻或同城可比项目月租金区间 140元/平方米-240元/平方米 每平米月均租金 　185元/平方米 　 补充还款来源 郑州红星美凯龙国际家居有限公司的经营收入及控股股东红星美凯龙家居集团股份有限公司的经营收入 还款计划：2015年12月开始还款，一年两次，还款计划分别为2015年12月1000万元；2016年6月1500万元、12月2500万元；2017年6月2000万元，12月3500万元；2018年6月3500万元、12月3500万元；2019年6月4000万元、12月4000万元；2020年6月4000万元、12月4500万元；2021年6月4500万元、12月4500万元；2022年6月5000万元、12月5000万元；2023年6月7000万元。 抵押担保 抵押物情况 抵押面积： 88965.19平方米 抵押楼层： -1-6层 是否含底商： 是 资产保全价格：6744.21元/平方米 保全价格与周边项目市价对比： 37.47% 资产评估价值：123162.71万元 评估单价：13843.92元/平方米 抵押率：44.43% 周边同类项目售价或二手房价 20000元/平方米 评估单价与周边项目市价对比： 69.22% 置换贷款操作风险 置换还款和抵押操作程序 　放款前，抵押人出具合法有效的同意抵押的文件，并办理抵押登记，取得他项权利证书。（注：我行第一顺位抵押能否自动生效） 其他担保条件 财产保险：我行贷款发放前，客户需在我行指定的保险公司为抵押物进行投保，其保额能够覆盖我行债权本息之和。 （注：出租率、每平米收