2015年利海米兰春天商业定位及招商建议178p.ppt

售价 时间尺度 16000元/㎡ 19000元/㎡ 24000元/㎡ 2012年第二季度 2012年第三季度 2012年第四季度 变化后 产品价值 变化前 产品价值 推售价格预期变化曲线 价值曲线变化 价格策略 交通区位 品牌价值 规模价值 社区人口入住 消费水平的提高 区域辐射力 商业氛围 配套完善 * 招商项目 面积（㎡） 租金 取值 收入 新一佳 8000 1.5-6元/月.㎡ 1.5 12000 横店影院 2000 26-30元/月.㎡ 26 52000 合计 10000 64000 1、待招商面积：50000-14460=35540㎡ 待售面积=50000-10000（已售）-10000（已租）=30000㎡ 2、均价=24443元/㎡ 3、销售收入=30000*24443/10000=73329万元 4、租金收入=64000*12*4/10000=307.2万元（预计租5年，免租一年） 5、总收入=3万方的销售收入+1万方已招租的5年租金 =73329+307.2=73636.2万元（不含自持的1万方；不含已销售的1万方） 价格策略 * 目 录 PART6 商业资源及招商团队 PART5 商业项目个案对比 PART3 商业项目经济测算 PART2 整体商业定位 PART1 区域发展及区域市场 PART4 商业项目销售策略 * 第二组团——区域综合服务区 案名推荐1：新一佳 案名推荐2：米兰MALL 案名推荐3：米兰都会 * 第二组团示意图 第二组团 新一佳超市 特色主题酒店 * 第二组团——区域配套中心 服务群体—本组团主要服务群里以个体工商户、师生、拆迁户、现有业主等； 档次——中高端； 置业通建议：G1栋以零售业态为主；G2栋以娱乐服务业为主；具体商家品牌应以中高端为选择，能有效提高项目的物业价值，以及项目未来市场潜力。 特色主题酒店 新一佳超市 * 第二组团剖面业态分布示意图 餐饮 零售 娱乐＆服务 G1栋8000㎡新一佳超市强势入驻，注定成为片区最繁华最集聚人气核心位置将成为含浦片区CBD，该栋将以中高档零售为主要业态服务辐射整个含浦片区，有效的提升了米兰春天项目的整体商业价值； G2栋2楼主题经济型酒店（56间客房）受本项目目前主流消费人群，片区成熟度，现有项目规划影响，打造创新型主题式经济酒店较符合；通过特色主题装修，便捷的交通环境，完善的配套服务作为支撑，服务整个片区中青年消费群体； 待后续区域打造日趋完善，人流量增打可考虑后期G2栋2楼将对现有业态档次再次提升。 G1栋（新一佳主力店） G2栋 （酒店） 8000㎡ 106（69㎡） 107（122㎡） 步行街 105（66㎡） 106（70㎡） 107（120㎡） 步行街 新一佳主力店 特百惠专卖 内衣专卖 箱包 时尚品牌服饰 便利店 创意家居生活馆 药店 主题特色酒店（56间房） 一楼： 二楼： （色块仅代表业态分区，不代表具体面积具体商铺应品牌不受限制） * * 第二组团零售业展示G1栋（新一佳主力店） 第二组团 主力店 箱包 家纺 家纺 卖场 * 第二组团G2栋 展示 第二组团 ——以年轻人为主力客群的特色主题酒店 大堂 酒店 酒店 品牌服饰 外街 主题套间 主题酒店 * 第二组团定位依据 本组团G1栋和G2栋，目前已成功入驻新一佳，建设银行，工商银行，有效弥补了区域综合大配套缺乏的现实； G1栋具备吸引人气的最佳条件，未售商铺规划为零售业有利于后期的持续经营； 本组团处于商业区的中心地带，享有本土品牌新一佳超市资源；主力店的入驻支撑了大量客流。 * 第三组团——餐饮服务区 案名推荐1：湘福楼 案名推荐2：湘府楼 案名推荐3：米兰百味 案名推荐4：百味园 * 第三组团示意图 第三组团 * 第三组团——餐饮配套区 第三组团已规划780㎡中国建设银行、130㎡工商银行带动了含浦组团的发展。规划500㎡肯德基入驻，提升片区消费能力； 服务群体—主要以周边已入住业主、个体经营户、常住人口、在校师生； 档次—本组团针对不同客户群规划不同档次业态； 置业通建议：本组团以餐饮业态为主，配合相适业态，提升项目物业价值。 * 第三组团业态规划 本组团未售面积约380㎡（红色部分）； 以现有业态为核心搭配零售业如：移动、联通、电信营业服务中心、书店等，打造业态和谐型商业氛围增强区域文化气息； 本项目区域内三所高校在校师生、已入住中青年业主、这一块作为该楼层主力消费群体。 4 5 6 7 8 肯德基 工 商 银 行 建设银行 第三组团1楼 * 第三组团1楼未售面积约380㎡ 音像店 书店 中国移动 中国联通 中国电信 * 本层未售面积