2007年度上半年度武汉房地产分析报告.doc

2007年上半年中国（武汉）房地产形势分析报告 ???? 上部：中国房地产市场形势分析与趋势预测（2007年1—5月份） ???（一）、政府类房产投资加速，房企应避免与政府竞争 ????1-5月，全国城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%，与去年同期30.3%的涨幅相比有所下降。可见政府的宏观紧缩政策已经起到了一定作用。 ????1-5月，全国房地产开发投资完成7214亿元，同比增长27.5%。其中：商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%；经济适用住房投资208亿元，增长39.4%，这是中国政府类房产开发投资6年徘徊低位以来，首次高速增长。??? ????1-5月，全国房屋施工面积15.67亿㎡，增长21.9%。其中，住宅施工面积12.21亿㎡，增长23%；办公楼施工面积6416万㎡，增长16.6%；商业营业用房施工面积1.79亿㎡，增长11.8%。 ????大家顾问认为：政府类房产建设已经有了实际进展，按照一年半的生产周期，预计2008年下半年开始，中国政府类房产供应将增长30%以上，未来几年政府对于小面积、低配置的房产供应将持续加大。因此发展商应该对此予以回避，建设中高档房产将可避免与政府类房产发生正面冲突。　　?? （二）、楼市外资暴涨89.9%：币值重估改变房地产游戏规则 ????1-5月全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2%。其中，国内贷款为2818亿元，增长28.8%；利用外资222亿元，增长89.9%；企业自筹资金4120亿元，增长26.7%。其中外资最为突出。 ????大家顾问认为：按经济界主流估算，在人民币约每年对外升值5%的背景下，借外债可以获得稳定人民币升值的收益，也因此具有更好的竞争力战胜内资，房地产主流打法已经改变。 ???（三）、房价续升：一线城市冲刺，二线城市开始发力 ????据国家发改委、统计局数据显示，今年1-5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比继续上涨。新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过5%，而新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，其中： ????1、分类别看：普通住房上涨7.2%涨幅最高；经济适用房为2.0%、高档住房6.5%； ????2、分地区看：70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。涨幅较大的城市有：北海 15.1％、深圳 12.3％、温州 10.9％、北京 10.3％、蚌埠 10.2％、南京 9.2％。 ????3、二手住房：销售价格同比上涨6.8％，涨幅较大的城市有：北海 15.1％、深圳 13.9％、蚌埠 10.9％、北京 9.7％、郑州 9.7％、大连 8.2％； ????4、非住宅商品房销售价格同比上涨5.3％，其中：办公楼上涨7.8%最高、商业娱乐用房上涨5.1%、工业仓储用房上涨3.3％。大家顾问认为：一线城市北京、深圳开始如两年前的上海高速冲刺，而二线城市尤其是二线中心城市也开始发力，空间似乎更大。类别上，写字楼品种也开始受到资金青睐。 ???（四）、上市房企市值大增：行业集中度不可避免将趋于集中 ????从房地产上市公司来看，核心优质地产公司市场占有率呈稳步增长态势，在本币升值的大前提下，行业增长前景和业绩的可持续增长将被长期看好。 ????大家顾问认为：伴随着通胀因素、资产价值溢价以及短期内人民币升值的加速都将共同推动地产股走强。在竞争中上市房企处于有利地位，行业集中度将面临进一步提高。 ???（五）、未来国家政策调控趋势 ????1、后继政策将是微调、渐进式的?? 从政府态度判断，在下半年，即使国家再出台宏观政策，应该会采取逐步紧缩的政策防止过热，渐进式的微调防止经济出现大起大落。 ????2、货币财政双管齐下?? 在金融政策方面，下一步货币政策紧缩力度将进一步加大，预计将上调存款准备金率和利率，同时进行信贷控制，特别是查处商业银行信贷资金违规流入股市。 ????3、调控或将加力，前景仍然看好?? 近期宏观经济数据及有关政策表明，未来一段时间内，力度更大的调控政策的出台可能有所提高，但从长期来看，因调控而导致硬着陆的风险依然较低，中国的投资前景仍然被看好。 ????大家顾问认为，未来可能出台的政策有：第一，通过行政措施更为严格地控制供地和贷款，对工业投资项目严格执行环保标准，控制新开工项目；第二，上调针对各种高能耗产品的出口税，开始征收与环保相关的税项；第三，取消利息税，以缓解银行存款的流出；第四，基准利率上调27个基点，并通过上调存款准备金率和发行央行票据加大资金回笼的力度；第五，允许人民币加快升值步伐。第六、房价上涨加剧担忧，预计年底前还会加息两次。 下部：武汉房地产市场分析及趋势预测（2007年1~6月） ????作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强