北小区可行性分析报告财务核算计划.docVIP

福顺北小区住宅楼可行性研究报告 2004年，国家政策对房地产的宏观调控，使许多实力不强，操作不规范的中小企业，被迫退出市场，其目的就是要使房地产业走上一条有序、合理、协调的发展道路。通过这场摧枯拉朽的产业风暴的洗礼，华联企业不但胜出，而且储备了大量的土地，为2005年，福顺北的开发，奠定了坚实的基础。 福顺北小区地理位置的优势 福顺北小区位于建设路大街西侧，环境幽静，地势宽阔，交通便利，通风顺畅的区域，小区附近无有害污染源。 值得注意的是，齐齐哈尔市第八重点中学的校址，就在福顺北小区，这就为开发注入了教育因素，古有“孟母三迁”，追求良好的学习氛围，如今，齐市的父母们为给孩子寻求一个良好的学习环境，也开始不惜代价，几易住址，“学区房”因此备受青睐，教育环境的卖点，将成为楼盘增值的起点。 作为住宅项目的投资，本地区重要的市政设施建设已完备，出行便利，道路通畅，目前，公交线有8路、105路与市中心相连，而建设路大街作为大流量的快速干道，将一步加强福顺北小区的开放功能，提供小区所处的区位优势。 项目的可行性 从宏观角度分析，房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，根据权威机构发布的数据，我们国民经济发展的总目标已经确定，到2020年人均GDP将达到3000美元，到2050年要达到世界中等发达国家水平，人均GDP将达到5000美元，换句话说，今后15年内GDP的增长率大约应保持在8%左右，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。 从微观看，一个城市房地产的建设水平，直接代表着一个城市的高度，也体现着一城市的文明程度。绿色生态，健康住宅代表了小康社会住宅发展的阶段性潮流，反映了人们一定时期内对住宅品质的追求和向往。而福顺北小区正是绿色家园的具体体现，理由有4点： 小区的位置正是城乡交接处，到处都散发着乡土气息，给人一种返朴归真的感觉。 从整个齐市三个大区房地产开发的分布情况看，福顺北小区是最好的选择点，首先是龙沙区，只有南苑开发区地点，距离市区甚远；其次铁锋区，多在南大岗，地处工业区；再则是建华区，以北大街为主，交通不便。相比之下，福顺北小区是接近繁华，闹中取静的理想居所。 价格最贴近百姓，福顺北小区对外公布的价格，是全市最低的价格。华联企业以薄利多销的原则，占稳市场，打造自己的品牌，以此来吸引更多消费者。 市场潜力非常大，小区周边有全市最大的建北市场、啤酒厂以及正在筹建的商业物流，这些因素，既能给小区带来繁荣，又能给经营者带来商机，更主要是能拉动楼盘的销售。 财务分析 销售收入确定依据 福顺北小区为152800m2左右，周围都是同类型普通的住宅楼，这就更加衬托出福顺北小区的价格优势。 目前，齐齐哈尔市主要房地产商销售价格分布为： 运建小区（运建集团）：1800元/每平米。 东市场小区： 1800元/每平米 育英小区： 1700元/每平米 王仔花苑（锦洲开发公司）：2400元/每平米 南慧花园（齐翔集团）：2000元/每平米 锦湖名苑（日新开发公司）2100元/每平米 根据以上的齐齐哈尔市的消费水平，我们完全可以确定北小区住宅楼价格为1600元/每平米，期房销售为30%---40%，现房达到70%----80%。即： 住宅：152800m2×1600=244.480.000.00元 预计收入为： 244.480.000.00×80%=195.584.000.00 成本分析 根据福顺北小区规划方案给出的指标，该地段竟得土地价，我市建筑开发收费标准和我们拟建开发房屋的建设标准等项，综合建材市场目前情况，福顺北小区商品住宅楼成本概况如下： 土地出让金及动迁补偿费 购地费用：152800 m2×541元/ m2=82.664.800.00元 计价依据：土地竟拍合同 土地管理费：134350m2×2.5元/ m2=335.875.00元 计价依据：《齐价联字（1995）12号》 拆迁管理费：157.231.20元 计价依据：《黑价联字（1997）78号》 前期工程费： 地团测绘费：152800m2×1.2元/ m2=183.360.00元 计价依据：《国测发（1993）82号》 勘探设计费： 152800m2×9元/ m2=1.375.200.00元 计价依据：实际价格 消防建设费：152800 m2×4元/ m2=611.200.00元 计价依据：《黑价联字（2001）71号》 环境评价费：150.000.00元 计价依据：《国家计委、财政部属（2002）125号》 抗震评价费：35栋×3000元/栋=105.000.00元 计价依据：《齐政办发（1999）10号》 安全监管费：152800 m2×0.85元/ m2=129.880.00元 计价依据：《黑价联字（2001）24号》