商业步行街价值分析.docVIP

商业步行街价值研究 ——房地产开发与经营结课论文 经济学院 经济系1310班 徐炎 步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。也有将商业步行街列为商业业态范畴的。步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。 城市道路系统中确定为专供步行者使用，禁止或限制车辆通行的街道。有若干条相邻街道确定为步行街，则构成步行区。确定为步行街的街道一般在市中心商业区，这同居住区或其他地区的步行道路有所区别。确定步行街反映了以人为主体的城市设计思想，旨在保证步行者的交通安全、便利和舒适。统筹考虑城市发展对交通、 环境、 经济、社会、文化等多方面要求，使中心商业地区富有个性特色和吸引力，让更多人受到便利。 步行街中的一种，城市中商业活动集中的街道，由大量的零售业、服务业商店作为主体,集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。商业步行街一般都立足于城市的传统商业地带，是城市的商业发祥地，具有深厚的历史文化底蕴，这是其价值卖点之一；长久的商业氛围积淀、居民消费习惯和观念的形成，是其商业的价值卖点之二；旧区域新面貌，以商业步行街的新商业形态重塑再现老街的繁荣，是其商业价值卖点之三。 商业步行街，城市发展的缩影 一条街，一个城市的发展史。商业步行街往往位于城市的核心区位内，并且拥有着最久远的历史和最丰富的记忆，是一个城市的起源地，浓缩着城市发展的演变轨迹，并见证着重要转折的历史事迹。 如北京王府井大街地处东长安街北侧，距今已经有700多年历史，是北京的四大商业区之一。上海南京路是上海近代商业的发祥地，是最早出现都市文明的地方，也是蜚声中外的“十里洋场”。芜湖中山路，因孙中山先生在此巡视演讲而得名，并逐渐成为芜湖的商业中心，是芜湖百年历史的见证。又如惠州西湖步行街位于惠州西湖商圈的核心地段，虽然从1998年建成至今只有近10年的时间，但已成为惠州最成熟、最旺的商业区之一。 商业步行街，城市商业繁华的代表 一个城市最繁华的商业区域一般是多年商业历史发展的核心区域，是城市商业租金最高、售价最贵的区域。商业步行街是城市商业的巅峰代表，拥有最繁华的商业组合，如百年老字号商店、餐厅、现代购物中心，上演现代与古代商业和谐交融的场景，全球顶级品牌强强入驻，纷纷开设专卖店、旗舰店。 如长沙黄行路商业街，众多的品牌店领引着长沙潮流时装，聚集着春天百货、王府井、平和堂、沃尔玛等众多的大型商厦和超市。广州上下九商业街布满了众多老字号商店，永安百货公司、鹤鸣鞋帽店、锦华床上用品店等品牌云集，商业繁荣。惠州西湖商圈也是众多品牌商家的集中地，聚集着丽日百货等在惠州本地有较大影响的百货店，同时以纯、361度、特步等众多的品牌时装店也纷纷进驻。 商业步行街，价值最高的商业物业所在地 核心商业街是城市租金最高、售价最贵的区域，永远站在城市商业的租金价格巅峰。在国内一线城市，核心商业街租金达到1000～2000元/平方米/月，省会城市商业街租金达到500～1000元/平方米/月，地级城市商业街租金达到20～400元/平方米/月，而其售价一般都创下每座城市商业的最高价格。 如武汉江汉路商业步行街现日均人流量超过50万人次，每平方米月租金高达400～500元。苏州观前路步行街每日人流量为12～15万人次，节假日最高峰超过35万人次，每平方米月租金高达1000元。再如惠州西湖步行街，日均客流量达5万人次，节假日更高达10万人次以上，每平方米月租金最高达200元。 商业步行街，城市人气最鼎沸的地方 在城市核心商圈中，商业步行街具有强劲的商业力，以保证街区商业长久永续发展，而其商铺价值有极高的成长空间。  如上海南京路步行街平均日客流量在80万人次以上，零售总额以平均每年10％的速度递增，年商业零售额达80亿元。长沙黄兴南路开业之初，商铺每平方米售价为3万元，经过4年的经营，商铺售价达7万元/平方米，商铺价值年增幅高达23.5%。芜湖中山路步行街地段好，租金高，在2003年之前，中山路步行街商铺的租金每年以10％的比例递增，2003年以后每年以15％的比例递增。 惠州西湖商业步行街地处惠州最旺的老商业中心区，经过近10年的发展，年营业额逐年稳步增长，零售商业的年营业总额最高达3亿元。 步行街是财富的象征，强劲的租金、巨大的升值空间，是步行街最大的特征。它们以其巨大的商业价值推动着城市商业的发展和经济的繁荣，打造一个又一个寸土寸金的商业极地。 1.北京王府井商业街 王