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暗 辅 1. 数据落实 第四步 甄别 必须对所调的结果逐步——— 2.数据分析 【 】 准确的做出筛选出信息的价值点。 鉴 案例分析 * 计擒孟获 ——论“论金科城开发战略” 自易居企业集团河南分公司成立十一载以来，抱以破釜沉舟之势厮杀于中原之战场，至此易居企业集团河南分公司于郑州得三分之势。 2013年金科项目建立之后，易居河南一路披荆斩棘，报以“天道酬勤” 之态度历经四载终得硕果。 在易居人的不懈努力之下金科城首开当日以4小时劲销22亿，冠绝中原，成就金科城郑州楼市传奇！让“河南金科”成为“全国金科”学习的典范，实现“全国金科学河南”之佳话！ 开 篇 项目资料整理 项目区域分布 明确调盘目的 项目特性划分 项目自身分析 整体市场分析 市调计划制定 市调策略 资料落实整理 资料核对分析 强调谋略 纲 第一步 认知 第二步 分析 第三步 策略 第四步 甄别 必须对调盘的目的达成—— 必须对调盘的特点进行—— 必须对调盘的方式制定—— 必须对调盘的结果逐步—— 因此必须... 何谓谋略，乃谋定而后动。 第一步 认知 必须对调盘的目的达成—— 【 】 知己知彼，方能百战不殆。 识 1.自身分析 2.市场分析 1.自身分析 前期阶段 营销阶段 全面 特征 因项目处于不同的阶段，所以市调期间所针对的方向也不尽相同，因此市调前应明确项目目前情况。 7、客户信息 1、项目基本信息 2、项目规划 3、营销节点与活动 4、推货量与消化量 5、整体价格走势 6、户型配比与结构优劣 前期阶段 根据项目不同阶段从而明确市调侧重方向 营销阶段 全面 情况 特征 情况 ？ 劣势 优势 交通 配套 区位 产品… 带着问题做市调 项目自身优劣分析 2.市场分析 项目分布情况 区域属性特征 竞品项目基础情况 市场的特征 1、了解市场整体情况及项目分布； 2、了解各区域项目特征属性；（刚需、首改、品质改善、终极改善） 3、竞品项目所处区域及基础情况；（产品类型、价格区间……） 小结 充分准备，提升效率 调盘前期应做好相应的基础准备工作，避免市调做无用功。 1.目的分析 第二步 分析 必须对调盘的特点进行—— 【 】 对所调项目的基本情况信息进行搜集与分类锁定，所谓知己知彼，百战不殆。 辨 2.对项目特点的分析 2.目的分析 调盘的目的何在 市场监控？ 竞品分析？ 数据采集？ 制定策略？ 产品定位？ 客户分析？ ？ 带着“问题” 工作 明确目的 市调踩盘 研究准备 2.对项目特点的分析 在市调工作开展前，应对各市调项目基本情况进行初步了解，如容积率、产品、区位、交通等，避免做无用功。 2.对项目特点的划分 物业类型划分：别墅、洋房、小高、高层、公寓 区域分布划分：八大区（细分）、白沙绿博、周边城镇 价格分布划分：6000-8000、8000-10000、10000-12000… 以及是否精装修、产品、配套、交通等等多方便进行细致划分，明确市调项目显性特征，从而在市调过程中精准了解其相关信息。 例 小结 明确目的，有的放矢 明确调盘目的，了解相关信息，提高调盘精准性及效率 第三步 策略 必须对所调的方式制定——— 2、落实调盘计划 【 】 针对不同职位制定相应的调盘方法 谋 3、制定调盘策略 主明副暗，互通为辅 调盘策略—— 多方面相互沟通 明、暗调 明 *