房产及建筑行业营改增政策学习主要.docx

房产及建筑行业营改增政策学习主要要点营改增主要文件财税（2016）36号文、43号、47号以及总局公告13-19号、23号等等，与房产、建筑行业最为重要的是36号文、17、18号公告。纳税人财税（2016）36号文中规定的中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，其中销售不动产的单位和个人，有两种情形：1.销售一手房，所谓的一手房是指拥有房地产开发经营资质的单位，销售已立项，未办理产权过户的房屋，即初次进入流通领域（包括房产企业以接盘形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自已名义立项销售的情况）；2.销售二手房（包括房产企业出售原已过户并作为固定资产管理和使用的房屋）；符合第一种情形的纳税人适用总局公告18号的相关规定（今天主要讲述的是这种情形）符合第二种情形的纳税人适用总局公告14号的相关规定销售服务-建筑服务包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 纳税人按年应税销售额分别登记为一般纳税人和小规格纳税人。（总局公告23号有具体规定），房产和建筑企业一般纳税人的标准为年应税销售额（不含税）超过500万元。适用税率和征收率1.税率-一般纳税人税目 税率建筑服务 11%销售/出租不动产 11% 征收率-小规模纳税人和一般纳税人特定项目(简易征收）税目 征收率 建筑服务 3% 销售/出租不动产 5% 劳务派遣/人力资源外包 5% 计税方法1.两种计税方法计税方法 适用范围 税款计算一般计税方法 一般纳税人 销项税额-进项税额简易计税方法 小规模纳税人 (一般规定) 销售额×征收率 一般纳税人 (特别规定)下列情形企业可选择简易计税方法：房产企业：老项目房地产老项目，是指 ：(一) 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目；(二) 《 建筑工程施工许可证 》未注明合同开工日期或者未取得 《 建筑工程施工许可证 》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年4月 30日前的房地产项目。建筑企业：清包工、甲供材和老项目 建筑企业老项目：（1）、（2）与房产企业相同（3）既未取得《建筑工程施工许可证》，或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，而且建筑工程承包合同也未注明开工日期的，实际开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（装修工程）甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力（包括水力、风力、电力、热力等）由工程发包方自行采购的建筑工程。 通过比较不难发现，清包工工程属于甲供工程范畴，且只要发包方提供了设备、材料、动力，无论金额大小，均属于甲供工程项目。 可见企业应就应税行为分别确定计税方法，这里所谓的项目和平时所讲的开发项目不是一个概念，房产企业一个开发项目按上述规定可能既有老项目又有新项目。计税方法，对某一项目按规定选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。问题：如果企业就项目先选择一般计税方法，是否执行上述时间规定？2.应交税额有两种计算方法：全额计税和差额计税一般纳税人(1)全额计税（普遍适用）应纳税额=销售额×税率-进项税额差额计税（特殊项目）-36号文规定适用差额计税的一般纳税人有房产企业、融资租赁业务（租赁业）、融资性售后回租业务(金融服务业），问题：发票如何开具，是全额还是差额？差额计税全额开票。应纳税额=（价款和价外费用-扣除额（土地价款、利息、车购税）×税率-进项税额小规模纳税人或采用简易计税方法的特殊项目建筑业-清包工/甲供工程/劳务分包的老项目应纳税额=（价款和价外费用-分包额）×征收率销售非自建不动产和转让老土地使用权应纳税额=（价款和价外费用-土地购置价或购置原价）×征收率 差额计税计算扣额时，应按规定提供的扣税凭证包括财政票据（土地价款）、发票（劳务分包、清包工、甲供材）、完税凭证（劳务分包）。 需要说明的是扣除分包款需要的合法凭证是指（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（3）国家税务总局规定的其他凭证。纳