房地产基础知识2015.ppt

1、某地块，出让面积124235.1平方米，二类居住用地，容积率1.7，挂牌价格84500万元，成交价格116000万元，请计算，该地块溢价率多少？楼面价多少？大概可以做成什么类型的产品？ 有奖问答 （溢价率：37.3%） （楼面价：5492.4元/平米） （产品类型：小高层住宅） 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（平面楼层层高：根据住宅设计规范，层高2.2米以上都符合要求，别墅有的在2.4米，多层通常为2.8米，高层在3米以上。 ） 净高 指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离 层高=净高+楼板厚度 层高和净高 进深 指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 面宽 就是一套房子，或者一间居室，东西墙之间的宽度 开间 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间 住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米 进深、面宽、开间 平层 一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上 . 错层 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。 平层和错层 复式 受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 跃层 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式和跃层 骑楼 骑楼是一种商住建筑，骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态。它的沿街部分二层以上出挑至街道红线处，用立柱支撑，形成内部的人行道，立面形态上建筑骑跨人行道，因而取名骑楼。 裙楼 一般指在一个多层、高层、超建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体 骑楼和裙楼 楼间距 两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。 楼高：楼间距=1：1.2比值计算。 采光 设计门窗的大小和建筑的结构,使建筑物内部得到适宜的光线 按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准 楼间距与采光 有奖问答 请说出这个户型的面宽、进深和开间的大小 面宽：10.2米 进深：12.9米 开间：3.4米/4米/2.8米 建筑面积 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 建筑面积=套内建筑面积 +公摊面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内的使用面积：以水平投影面积按以下规定计算： a.为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 　　 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 　　 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 　　 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积 套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 建筑面积 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠 太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般