房地产销售人员基础知识.ppt

房地产基础知识培训 课程安排 一、房地产及房地产经纪； 二、建筑基础知识； 三、名词解释 四、户型分析 房地产市场的分类 房地产一级市场：是土地交易市场 房地产二级市场：是增量房地产交易市场（开发商） 房地产三级市场： 即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 什么是房地产 不动产？？？ 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。 什么是房地产经纪人 房地产经纪人house agent (英) 指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。  房地产的自然特征 位置的固定性（房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化） 使用的耐久性（对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年 ） 资源的有限性（土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的） 房地产的保值性（房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势 ） 房地产的经济特征 生产周期（买下地皮、建筑商承建、销售后入住等） 资金密集性：产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有机构成较高的企业。 投资大，占用资金多，现代化技术装备程度高，容纳劳动力相对少，劳动生产率高。如钢铁、机械制造、汽车、石油化工等，均属于资金密集型行业。 相互影响性（房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他的房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响） 易受政策限制性 房地产的增值性（位置、位置还是位置） 房产分类 住宅：按使用分：单元式、公寓式、别墅； 按住房供应：商品房、房改房、已购公房； 按消费档次：普通住宅、非普通住宅 商业用房： 百货商场、购物中心商铺； 商业街商铺； 住宅底层商铺； 社区型商铺。 其他：教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教 土地的所有制形式 《中华人民共和国土地管理法》规定：国家实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国有土地使用权出让年限： 住宅用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 房地产经纪基本业务分类 房地产居间业务 房地产代理业务 房地产居间业务 向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产代理业务 房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。 需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。 房屋买卖 房屋所有权的转移 买卖双方当事人有完全民事行为能力 房屋出卖人必须是房屋所有权人 出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意 出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可 房屋产权必须清楚。 一、 经纪活动的作用 1、加快了市场信息的传播与交流 2、有利于商品合理流通(依靠经纪人的专业性、准确性、信息量大) 3、促进了市场的规范和发展(实现了市场交易行为的公平、公开、公正) 住宅建筑形式 单元（板式）式住宅 在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 塔式（点式）住宅 高层独立单元式住宅又称塔式住宅，由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。 通廊式住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅。 住宅按层数划分如下： 1、 低层住宅为一层至三层；2 、多层住宅为四层至六层；3 、中高层住宅为七层至九层；4 、高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高=层高-楼板厚度 按照建筑结构分类： 砖混结构：竖向承重结构为砖墙，