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浅析长春桂林路商业区发展现状及展望 　　摘 要：桂林路商圈位于长春市的中心地区，是长春中心城区最重要的商圈之一。现阶段的桂林路商圈由于发展速度快，商业条件好，已基本处于饱和状态。本文通过分析桂林路发展的现状及问题，对其未来的发展方向做出了研究 关键词：桂林路；商圈 一、长春桂林路商业区发展形成现状 桂林路商业区位于长春市几何中心，是现阶段长春中心城区最重要的商业区之一。桂林路商业区以同志街与桂林路为主要中心，从商业区的辐射面积考虑，桂林路商业街以自发形成为主，缺少明确清晰的界限规划，泛桂林路商业区可覆盖至北起解放大路，南至自由大路，东起新民大街，西至人民大街。然而在研究中，从商业密集度与商业形式考虑，在划分中，通常以同光路为北部界线 从长春商圈形成的历史考虑，桂林路商业区出现与形成的时间较晚。由于19世纪末到20年代初，长春受到西方列强和日本的侵略，直接导致当时形成的商圈主要以火车站附近的长江路、珠江路、大马路、宽城地区为主，桂林路商圈在当时并未形成。解放之后随着市中心的人口增长与经济发展，桂林路同志街商业区由于地理位置因素快速发展。在加入世贸组织后，长春市政府按照商务部、建设部的要求出台了城市商业网点规划，才正式将桂林路列为市级商业中心。这也直接导致了现阶段桂林路商业区商居混乱的问题，起初以居民区为主的建筑特点在一定程度上限制了商业布局与发展 2004年长春市政府对桂林路商业区进行整体规划，欲将其打造成以经营韩国商品为主的“长春韩国商业街”，然就现阶段桂林路发展现状观察，其成果见效甚微，并未达到特色商业街的程度。但由于桂林路地理位置优越、周边人群集聚、学校单位密集等原因，其仍是长春知名且商业热度较好的商业区之一。商业条件良好，商业程度高，发展空间受限是桂林路商业区最主要的商业特点 二、长春桂林路商业区发展问题 （一）空间狭小局限 桂林路商业区东西（西起新民大街，东至人民大街）长1.3公里，南北（北起同光路，南至自由大路）长0.7公里，大致面积为0.91平方公里。从整体面积进行计量，桂林路商业区并非狭小，但由于历史及建筑特点原因，桂林路的商业区发展在一定程度上是依附居民区展开的，可以进行商业开发的空间十分有限。除却大型商场外，许多商户，特别是经营饮食及特色小吃类的商户，在商业经营活动中多会出现占用道路的情况，使得原本以双车道为主的桂林路商业区更为混乱。在桂林路商业快速发展的过程中，又出现了许多流动商贩，这也在很大程度上导致了桂林路商业区发展的空间饱和问题 （二）交通拥堵 桂林路商业区作为长春最为著名的商圈之一，人流量巨大。然而作为一处大型且地理位置优越的商业集聚地，却没有一座大型停车场，这使得交通问题正逐渐成为影响桂林路发展的重要因素。此外，桂林路商业区地处长春市的中心地带，除去私家车的影响，公共交通本身对于商业区的压力已然十分巨大，而在商业区的改造设计时，也并未设有任何禁止车辆进入的步行街道。从动态空间的角度观察，交通拥堵的问题阻碍了桂林路商业区的进一步发展 （三）建筑限制发展 桂林路商业区中的建筑类型以居民楼为主，辅之写字楼与商业用地。建筑的结构在很大程度上限制了桂林路商业发展走向。缺少大型商场和高档次的购物中心让桂林路商圈在规模和层次上与传统的红旗街商圈或重庆路商圈相比劣势较为明显。目前的桂林路商业结构主要以小商品零售批发为主，在市场的目标人群定位上以消费能力处于中低水平的青年人为主。桂林路商业区在以后的发展道路上需要正视建筑物所带来的发展限制，努力打造符合青年人消费习惯的精品商圈 （四）经营成本过高 桂林路商业区虽发展的历史较短，但因其地理位置优越、商业条件良好，导致发展速度十分迅速，现阶段的桂林路商业发展已基本处于饱和状态。良好的商业发展前景使得商铺租金在近年来直线上升。一间几平米的小型商铺，其租金已高达四十至五十万元。这直接导致许多商户在商业经营类型方面选择收益较快、资金循环较短的项目，并且整体商铺的淘汰及更新周期都相对很短。从长远的角度考虑，激烈的竞争状态并不利于特色且具有潜力的商业项目形成自身的品牌效应 三、长春桂林路商圈与其他商圈对比分析 （一）以重庆路与红旗街商圈为主的现代都市商圈 与桂林路商业区进行比较，可以较为明显发现，在商圈的定位和作用上，红旗街、重庆路商圈与桂林路商圈有较大的差异。大型百货以及城市综合体所带来的品牌效应使前两者更多的体现的是现代都市的繁华与繁荣，而桂林路商圈更多的展示的是都市居民日常的生活气息。缺少大型知名品牌虽然是桂林路商业发展的弊端，但相比重庆路与红旗街商圈，中低端的市场定位可以使消费者的出游频次得到提升。桂林路商业街区可以向精品商业街的方向发展 （二）以大马路与站前街区为主的传统商圈