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争议解决中心 民事争议解决业务团队 2016 年9 月 20 日｜第3 号 民事争议解决业务团队案例分析 【研讨要点】 公有住房承租权转让纠纷个案解析 【研讨笔记】  案件事实 1999年，孙某(男，案外人，非上海户籍)为购买张某名下的上海市X 路X 弄X 号X 室(“系 争房屋”)的公房承租权，向张某支付了价款人民币50,000 元(本文中币种均为人民币)。此后， 孙某实际入住了系争房屋。双方仅私下达成协议，尚未签订《上海市公有住房承租权转让合同》 ( “公房转让合同”)。 2008 年，由于孙某非上海市常住户口，不符合上海市有关差价换房的相关规定，无法办理 系争房屋的承租权变更登记，故其以其大嫂即原告A （对方当事人）的名义与张某签订了《上 海市公有住房承租权转让合同》(“公房转让合同”)，约定转让价款为当时系争房屋的评估价 格160,000 元，并约定该公房转让合同于各方取得房地产交易中心出具的准予差价交换通知书 时生效。为补偿张某因房价上涨遭受的损失，孙某又另外向张某支付了转让价款20000 元，累 计付款70000 元。 合同签订后，孙某、张某和A 三人在交易中心办理了该公房承租人由张某变更为A 的登记， 但各方未取得准予交换通知书也未到物业部门办理承租关系变更手续（公房承租人以出租人委 托的物业管理部门登记为准）。此后，张某、孙某陆续去世。 2015 年A 起诉张某继承人B （我方当事人）要求继续履行转让合同，办理租用公房凭证变 更登记。后撤诉。 2016 年，A 再次提起诉讼，B 找到我所请求我所律师代理此案。 德衡律师集团客户通讯 ▪ 民事争议解决业务团队 第 3 号 第 1 / 7 页  办案经过及结果 办案律师在接受B 的委托后，认真分析了案件材料和委托人陈述的事实情况，得知孙某 前妻冯某之前就系争房屋与B 的母亲陈某交涉过，冯某与孙某还有一个儿子C。C 作为孙某的 继承人引起了办案律师的重视。委托人B 的诉讼期许是房子绝对不能过户到A 的名下，系争 房屋归于冯某和C 也在B 的可接受范围。 经办案律师进一步核查，冯某与C 都不具有上海户籍，不符合承租上海市公有住房的硬 性条件，将系争房屋过户到冯某和C 的名下会造成履行不能。因此，办案律师认为A 只是本 案公房承租权转让行为的名义买受人，而冯某与C 不能受让系争房屋，委托人B 可以争取获 得系争房屋的承租权。初步的诉讼策略是首先让法官认同A 只是名义上的买受人，然后与冯 某和C 协商系争房屋的分配事宜。委托人对这一诉讼策略表示认同。 在2015 年的诉讼中，B 并没有委托代理律师，加之其又未参与系争公房的转让事宜，在 阐述答辩意见和回答法官问题时皆混淆了原告A 与孙某，将A 与孙某统称为原告，以致该次 庭审录未曾提及A 只是名义买受人的事实，虽然B 在庭审当时有提到受让系争房屋及交付房 款的对象是男性，但因书记员记录疏漏，此陈述也尚未记录到该庭审笔录中。原告A 在本次 诉讼中也将该庭审笔录作为证明其是系争房屋承租权受让方的证据材料，这增加了我方主张 A 不是实际买受人的举证难度。 办案律师在查看B 提供的2015 年的第一次诉讼文件时发现,原告A 在2015 年的诉讼中 提交了一份对话录音证据，对话人有A、A 当时的代理律师王某、B 及B 的母亲陈某，对话中 A 自认购买系争房屋承租权的价款是其夫弟孙某支付的，因孙某没有上海户籍故以其名义与 张某签订公房转让合同。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十二条第一款的规定： “一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等 书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。本案律师 将该份录音文字整理作为说明文件上交法庭。 为弄清案件事实，法院在办案律师的申请下，依法追加冯某与孙某之子C 作为第三人出 庭，冯某作为C 的法定监护人代表C 出庭。 德衡律师集团客户通讯 ▪ 民事争议解决业务团队