11月新沂市房地产调查报告.ppt

* * 充足的经济发展空间， 强劲的城市发展动力 城市地位 新沂市 徐州市 新沂位居江苏省北部，是江苏省北部重要的工业城市，沿东陇海线产业带中心节点城市，江北唯一的三级一类中心城，面积1616平方公里，人口103万，城区人口27万。 经济分析 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 GDP的高位增长昭示房地产的高速发展 经济发展 近几年，新沂市经济加速增长，年度增幅均在10%以上，快速增长的城市经济，为整体房地产市场的发展及需求得到长期、强有力的支持 据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出新沂市房地产处于高速发展期 交通 良好内外交通条件为徐州整体发展提供优越的前提条件 新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。 京杭大运河贯通南北，东离连云港港口仅有90公里，周边80公里范围内分布着三个机场，构建了“公铁水空”的立体化交通网络。 产业分析 新沂市产业结构不断优化形成了以工业为主体，第三产业加速发展，高效农业蓬勃发展的优质产业结构 新沂工业基础较好，初步形成了“精细化工、纺织服装、绿色食品、机械冶金、资源加工”等五大产业板块，“新能源、新材料、新医药、新环保、服务外包”等五大新兴产业加快集聚。 人口与城市化 新沂市经济的快速发展使新沂市城镇人口快速增加，城市化率09年达到42%的高位。新沂市近年来人口稳步增长，2009年达到102万，这为房地产未来的需求提供支撑。 人口的稳定增长、城市化的加速累积为新沂市提供持续而大量的住宅需求、促进了房地产的快速发展 人均收入及支出 收入和消费的增长以及消费习惯的变化将为徐州带来商业质和量的新需求 稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能 城市规划 城市发展定位 苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽、商贸流通中心和工业城市。 城市用地和发展方向 向南发展 主城区布局形态 中心区以南京路为主轴线，形成以商业、金融、文化娱乐为主的城市中心区 南区建设新的行政中心，以市民广场为中心，建设以居住为主的城市新区 西区以经济开发区为主体，形成新沂市区工业发展的主要载体。 东区为工业区。 区域规划为交通、商贸和工业城市、其城市重点向南发展 中心区 东区 西区 南区 土地市场走势 土地市场常年保持100万方左右的供应，为房地产市场提供充足的开发用地。 自06土地开始突破百万方放量，土地市场长期繁荣，2010年成交面积110万方, 供应的累积预示未来房产的竞争将日益激烈。 房地产市场走势 徐州房地产开发进度平稳加速发展、2009年开发面积增长27.7%； 商品房销售在经过07年的宏观调控及08的救市调控政策后，市场需求得到释放、成交量激增、达85.2万㎡/年； 但从房产开发及竣工面积来比较，未来区域供应量仍然充足。 房产未来供应充足，呈现供需两旺局面，但未来2-3年或将出现供大于求趋势 一级市场概述 110.5 1 13.5 11.4 84.6 成交面积（万方） 1888 1380 1876 1696 1921 均价（元/平米） 208635 22 总计 1380 1 东区 25400 3 南区 19330 3 西区 162525 15 中心区 成交金额（万） 土地成 交数目 　区域 中心区2-3年内仍是房地产最活跃的区域 今年土地供应集中于中心区，中心区未来仍是量价齐高热点区域。 地块分布图 中心区 东区 西区 南区 目前新沂市在售楼盘31个，总体量321万平米，本年推出141万平米，已去化99.8万平米，未来供应221万平米，市场供应充足。 目前全市在售及预售商业总面积47.7万方，去化4.6万方，余量38.1万方，未来商业供应主要集中在中心区和南区。 （单位：㎡） 二级市场概述 1830209 379800 2210009 997943 1407407 3207952 总计 236936 46500 248536 172672 326223 421208 东区 1333191 114800 1404491 358392 478206 1762883 南区 155968 18000 162968 112032 116878 275000 西区 360514 200500 394014 354847 486100 748861 中心区 住宅余量 商业余量 余量 去化面积 已推面积 建筑面积 区属 房产呈现供需两旺