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房地产开发项目的风险管理研究 　　【摘 要】随着我国住房制度的不断改革，房地产业在我国的发展壮大，出现蓬勃发展的态势，房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是，房地产开发项目的风险也日益增大，随之相继出现了房地产价格增长过快和部分地区投资过热等问题。所以，对房地产开发项目的全过程进行风险管理研究具有十分重要的现实意义。笔者阐述了房地产开发项目面临的政策风险、市场供求、变现能力、利率水平、周期风险、决策风险、营销风险等，并提出相关的风险管理策略，不断完善房地产开发项目的风险管理 【关键词】房地产开发项目；风险管理研究 1. 引言 房地产业在我国国民经济中处于主导产业地位，其关联度强且带动系数大，属于先导性、基础性的产业，作为促进我国国民经济增长的支柱产业。随着我国改革开放的不断推进和经济体制改革的不断深化，房地产开发呈现新高潮。房地产项目的实现是一个复杂系统，涉及到许多关系与变数。该系统受到众多风险因素的影响，并且其关系错综复杂，不同的风险因素造成的后果严重程度也不同，因此，能否达到项目的预期结果，具有很大程度的不确定性。所以，风险的管理是房地产项目管理的核心部分，房地产项目风险管理中应进行风险分析、风险预防和风险抑制是至关重要的。房地产开发项目决策阶段是风险最大的阶段，其不确定性在全过程占有最大比例。通过科学地运用决策方法与工具，确保房地产开发项目取得良好的经济和社会效益 2. 房地产业的发展现状 我国房地产开发投资呈现逐年递增的趋势，由国家统计局对房地产开发企业的统计数据显示：从2007年到2010年，企业个数分别为62518、87562、80407和85218；平均从业人数（万人）分别为171.97、210.04、194.93和209.11；本年度完成投资额（亿元）分别为25288.8、31203.2、36241.8和48259.4；商品房销售面积（万平方米）分别为77354.7、65969.8、94755.0和104764.6；商品房平均销售价格（元/平方米）分别为3864、3800、4681和5032；实收资本合计（亿元）分别为19438、27561.9、28966和36767.4；2012年1～7月份，房地产开发投资为36774亿元，同比增长15.4%。从数据可以看出，由于房地产业的利润丰厚，众多企业开始转变投资的方向，进入房地产开发项目的领域，导致近些年来房地产业投资速度增长过快，部分城市的房地产业发展过热，由此带来了诸如房价非理性上涨和房屋空置率上升等一系列问题 国际公认的房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重一般在10%以内，而我国在1997年就达到了12.49%，目前这一比率仍然保持在较高的水平。国家统计局对房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比例所统计数据显示：从2004年到2009年，GDP分别为159878.3、183217.4、211923.5、257305.6、300670和335353，其增长率（%）分别为10.1、10.4、11.6、13、9和8.7；全社会固定资产投资总量（亿元）分别为70477.4、88773.6、109998.2、137323.9、172828.4和224846，其增长率（%）分别为25.8、26、23.9、24.8、25.9和30.1；房地产开发投资总量（亿元）分别为13158.3、15909.2、19422.9、25288.8、31203.2和36232，其增长率（%）分别为28.1、27.2、22.1、30.2、23.4和16.1；房地产投资在全社会固定资产投资中的比例（%）分别为18.67、17.92、17.66、18.42、18.05和16.11。从数据可以看出，目前我国部分城市的房地产开发投资增长速度过快，有投资过热的倾向 目前房价高涨，但居民的收入水平相对偏低。而衡量房地产泡沫的重要指标就是国际通行的房价收入比。根据世界银行的标准，发达国家和发展中国家的房价收入比分别为1.8?C5.5倍和3?C6倍，而近些年我国全国的平均房价收入比均处在6?C9倍。2010年5月，上海易居房地产研究院发布报告显示，北京、深圳、上海和杭州的商品住宅的房价收入比都超过了14，潜在一定的房价泡沫，同时也预示着日益加大的房地产开发项目的风险 通过上述分析，由于房地产开发业的利润巨大，越来越多的投资者加入房地产开发业，不断地促进我国房地产业的发展。但是，投资过热的同时，也带来了一系列的负面效应，目前，房地产开发业所面临的风险日益增大 3. 我国房地产开发项目的风险分析 3.1房地产开发项目中的系统风险 房地产行业与我国宏观经济紧密相关，是我国四大支柱行业之一，因此，很大程度上受国家政府政策的调控。房地产开发的系统风险主要有通胀风