论法律视域下小产权房产生原因与`解决对策.docVIP

论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策 　　[提要] 小产权房作为我国经济社会发展的特殊产物，它的出现对于解决部分城镇中低收入群体的住房需求和增加农民土地利益分配收入起到了不可替代的作用，与此同时也引发了一些突出性的问题。本文具体阐述法律视域下小产权房产生的原因，并提出具体建议 关键词：小产权房；交易；利益分配 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 收录日期：2013年1月6日 一、法律视域下小产权房产生的原因 （一）政府行政管控力度不够。小产权房之所以出现规模不断扩大的现象，与房屋管理部门以及其他相关部门的行政不作为不无关系。然而，房屋管理部门认为农村集体经济组织对集体所有的土地享有天然的处分权。制止农村集体经济组织的建造出售小产权房行为，就是干涉农村集体经济组织的主体合法性，会影响到村民自治权力的行使，因此房屋管理部门在一定程度上放弃了对小产权房市场的监管。最终导致小产权房规模不断扩大，并在房地产市场中占有一定份额 由于我国经济社会发展并不平衡，大多数城市的房价持续上涨，远远超出了当地中低收入群体的承受能力。针对高房价，政府也想通过建造经济适用房、廉租房来解决这些中低收入群体的住房需求，但却始终无法满足这些住房需求，这在一定程度上催生了小产权房的快速发展 小产权房是农村集体经济组织直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳土地使用权出让金和相关税费。此外，由农村集体经济组织组织开发建造小产权房，也省去了房价当中的开发商的利润。因而其开发成本相比真正的商品房成本能低过1/3，这时候小产权房的价格优势就更加明显，只要商品房高房价的现状不改变，小产权房就一直会有市场 （二）土地产权的双轨制。目前我国实行的是城乡二元的土地公有制制度，城市土地与农村土地的所有权主体不同，可以说这种土地管理体制是小产权房快速蔓延的根本原因。两个土地所有权的实际法律地位不平等，国家拥有高度集中的分配土地资源的处分权力，并通过相关法律法规对城乡土地的处分加以规定，只有国有土地才可以用于城市建设，农村集体经济组织所拥有的农村土地所有权是不完整的，集体土地使用权不能直接进入市场。农村集体所有土地只有经过国家征收后，才能进入市场，用于城市建设。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体经济组织建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来。即在实际土地交易中，农村集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有所有权中的核心权利――处分权。正是农村集体土地所有权的这种虚置，导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，这就迫使农民利用现有自身资源追求土地增值收益，而且这种方式获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额 （三）有关小产权房的法律规范不健全。与小产权房相关的法律规定主要间接体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规范中，但这些规定既未禁止农民转让宅基地上的住房，也未对受让人做出限制，这就使小产权房逃离了法律的约束，有了自己的发展空间。有关小产权房的法律规范主要体现在：《宪法》第10条规定的解读可以看出，《宪法》赋予了国有土地和集体土地在所有权上是平等的，但对农村集体土地使用权的流转并没有进行限制；《民法通则》第74条第3款提到集体所有的财产受法律保护，但没有对具体的农村集体土地所有权内容进行提及；《物权法》没有具体规定农村集体土地使用问题，仅提到了相关问题都适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。正是因为法律规范中存在很多模糊不清的地方，才导致了小产权房建设的泛滥 （四）各利益主体追逐利益 1、从政府层面看，小产权房在客观上扩大了城市商品房的市场供应量，让一部分城市居民买到了廉价的住房，从而解决了一部分中低收入群体的住房问题 2、从乡村集体层面看，由于农村集体经济组织直接掌控小产权房的开发建设，农村集体经济组织很容易的就得到了几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益。这部分收益可以壮大农村集体经济，发展乡镇企业 3、从开发商层面看，小产权房建设成本低，不必像利用国有土地开发商品房一样支付土地出让金，降低了开发商进入小产权房建设市场的门槛，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成，所以开发商建造小产权房的积极性非常高 4、从农民层面看，通过开发小产权房，农民可直接分享土地的增值收益，甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红。另外，建造小产权房还改善了农民居住环境，解决了建房资金难题 5、从购房者层面看，