福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告.pptx

福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告;目 录;1.1 项目背景;永泰县;1.2 基本情况;1.2 基本情况;1.2 基本情况;1.3 项目初步构想;目 录;2.1 战略可行性分析;2.1 战略可行性分析;2.1 战略可行性分析;2.2 环境可行性分析;2.3 资源可行性分析;2.3 资源可行性分析;目 录;3.1 旅游市场分析; 福州 宁德，莆田，南平，三明和郊区八县;;3.1 旅游市场分析;3.2 地产市场分析;3.2 地产市场分析;三盛托斯卡纳;融信大卫城 金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。 目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。 主力户型产权面积约220平米，使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOW-E中空玻璃，起价约30,000元/平米。 园林品质非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。;泰禾红裕 金山核心片区、近万达广场；高层及叠拼混搭社区。 产品以四排双叠拼为主，搭配少量三排双叠拼。 主力户型产权面积176-243平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好；均价约30,000元/平米。 园林品质一般，户型设计中规中矩，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。;三盛托斯卡纳 位于闽侯县近乌龙江地段，高层、联排、双拼混搭社区，其中别墅区与普通高层住宅区有明显区隔，且不同物业管理、地下车库不相联通。 二期以四联排为主，搭配少量三联排和十栋左右的独栋。 联排主力户型产权面积185-214平米，起价17,000元/平米；独栋按套卖，起价750万元/套。 园林品质明显优于融信大卫城及泰禾红裕，基本代表福州低密度产品小区设计的较高水平。;龙旺康桥丹堤 位于闽侯县近乌龙江地段，联排、独栋混搭纯别墅社区。 目前在售低密度产品包含联排及小独栋，其中联排为合围式联排结构。 联排主力户型产权面积约187平米，起价约17,000元/平米；小独栋主力户型产权面积约336平米，起价约21,000元/平米。 园林品质不次于三盛托斯卡纳；合围式联排结构确保了小区域的私密性；别墅区地面在施工时整体抬高，沉降式地下室采光优良。;华润橡树湾-叠拼 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，高层、叠拼混搭社区。 叠拼产品全部为四排三叠拼，户户独立入户，户户有地面院落。产品设计非常前卫：面宽15.4米，进深17.4米，进深/面宽比例小于福州几乎所有在售别墅盘（甚至包括绝大部分独栋项目）。 下叠、中叠、上叠产权面积分别约为160平米、224平米、234平米，起价约400万元/套。 2011年及2012年第三季度之前，由于产品设计过于超前及定价过高（起价超过500万元/套）等问题其叠拼产品去化率非常低；进入2012年第四季度后，随着市场回暖及定价下调，去化率明显提高，目前已推的叠拼基本售罄。;东方威尼斯 位于城门镇，近帝封江地块，独栋为主，搭配极少量双拼，是项目低密度产品未来最主要的竞争对手。 独栋主力户型约350平米，均价约1,000-1,100万元/套；双拼主力户型约290平米，均价约600万元/套。 仅就项目本身而言其瑕疵颇多（外立面比较低端、小区人车不分流、地下室采光条件相当恶劣，阁楼利用率低，等等）。项目优势在于其是福州市区仅有的两个在售江景别墅盘之一，产品户户有水景，大部分都有独立码头。;海西佰悦城;华润橡树湾-高层 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，较高单元有二线江景。 在推160、180、230、290平层户型，均价约15,000元/平米。 本项目代表了福州市区高层产品的较高水平；受市场回暖影响，项目当前可以保持较高的去化率，预计在推的四期年内可售罄；项目相对靠近金山核心区，就当前区位条件而言优于帝封江地块，除一线江景房外，帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让。;海西佰悦城 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，含商业、SOHO办公、传统写字楼及住宅业态。 高层毛坯住宅均价约12,500元/平米。 基本没有小区园林，户型设计很一般，卖点在于地铁及周边成熟商业配套。;中茵上城国际 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，纯住宅。 高层毛坯住宅均价约14,000元/平米（剩余尾盘两套一口价12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。 小区品质及户型设计一般，与保利香槟国际、华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远，但总体依然优于海西佰悦城。;3.4 目标市场分析;3.4 目标市场分析;目 录;4. 核心商业条件;4. 核心商业条件;4. 核心商业条件;4. 核心商业条件;4. 核心商业条