20051].9来广营项目市场调查报告.docVIP

来广营市场调研报告 一、项目基本概况 本项目系来广营乡规划用地中的一块，拟由我方从大东房地产开发有限公司土地转让所得。 项目位于朝阳区来广营乡，北临来广营中路；东临来广营北路；西部为京承高速公路；南侧为北五环路。规划为J1、J2、J3三块用地，其中J1为住宅用地，占地4.49公顷，控高60米，容积率2.5，绿地率30%；J2为医疗卫生用地，占地0.68公顷，控高18米，绿地率40%，容积率1.4,现为来广营医院，是否保留还是拆除后予以重建暂不详;J3用地为商业金融用地，占地0.23公顷，控高30米，绿地率30%，容积率3.5。 地块位置简图 本案 1.1地块周边交通分析 1.1.1、交通概况 本项目地处两大交通动脉北五环路和京承高速的东北角，北侧的来广营中路可以与南侧的北五环路和中关村紧密联系，同时可直达望京、东直门、西直门、北京西站、南站，新街口、中关村以及京郊其它地方；城铁13号线也进一步方便了这一区域的出行；未来规划中的地铁三号线（来广营-海淀黄庄）使本区域到中关村的交通更加完善。 现阶段，受限于地块周边道路的影响，本地块出行主要依靠来广营西路与广顺北大街，向西可直接到达北苑小区，向南紧临的则是望京新城，随着规划的进一步完善，本区域将与望京新城连成一片。 1.1.2、交通分析 （1）公共交通 目前，项目周边的公共交通比较方便，最近的站点来广营站步行只需4分钟左右。此站是910、404、409、422、415、416环线、630的起点站。 1）城市铁路13号线望京西站位于本地块南约1.5公里处。西直门→大钟寺→知春路→五道口→上地→西二旗→回龙观西→黄土店→回龙观东→立水桥→北苑→望京西站→太阳宫→和平里→煤厂→东直门。 2）公交车：A组：415路、910路、630路、B组：710路、752路 C组：416环线、404路、409路、D组827路、939路、422路。A组开往京郊和香山一带，B组开往北京南城一带，C组开往东直门，国贸一带，D组开往西直门、中关村一带。 （3）道路系统 1）项目周边道路 项目北侧—来广营路，现状10米宽，连接亚奥板块的主道。 项目东侧—望京科技园一路，直接连通望京区域。 项目南侧—北五环南路，规划路。 项目西侧—京承高速。 2）周边主干道 西：京承高速路。北部与市中心联络的主干道之一，在本地块北设有出入口，出行较方便。 南：北五环路。联系东西交通的大动脉。因规划的滞后，致使五环出入口缺少，降低了南北的联络。随着五环路的改造，本地块价值具备很大的提升空间。在本地块与南部的望京住宅区之间设有出入口，方便出行。 东：广顺北大街，是目前与东直门、国贸地区联络的最主要及最快捷方式。 1.2地块周边教育资源 本项目紧邻望京新城，随着望京区域规划的逐步完善，其配套设施也日益完善。本地块的教育设施主要有北京市第八十中学、陈经纶中学、首都师范大学附属学校、基培国际双语幼儿园、卧龙幼儿圆、西坝河第一幼儿圆，还有中央美术大学及北京中医药大学等机构。 1.3地块周边医疗资源 本项目所规划的J2用地是目前的来广营医院，将保留，同时在紧邻的望京新城还有北亚医院、望京医院、望京新城医院、金象大药堂、寿康源大药堂等机构，就医较方便。 1.4购物 本项目向南主要分布普尔斯马特旗舰店、中福百货、京客隆超市、华润超市、百安居以及规划中的家乐福、沃尔玛、宜家乐华梅等国际连锁店、巨型超市；利民农副产品市场、农副产品综合市场、望京建材大市场等。 周边购物便利，同时在进一步完善。步行至京客隆等大型超市只须十分钟路程。 1.5娱乐 主要分布有好莱坞影城、南湖公园、张贝健身、望京体育广场，同时姜庄湖高尔夫、馨叶高尔夫整个区域配套设施较齐全。 1.6生活 本地块周边零星分布着交行南湖中园支行以及中行、建行、农行的支行；同时在望京区域分布着加油站、汽车美容、美容美发等设施。 1.7餐饮 周边500平米以上的餐厅主要有盛东方、中关萨拉伯尔、金三益餐饮；同时分布肯得基、必胜客、卖当劳、白马江小吃等中外快餐店。包含了韩菜、川菜、家常菜等各种类型。 二，地块优劣势分析 优势： 一，吸纳能力较强；本地块位于望京住宅区域及亚奥板块之间，缘于交通方便之由，对于亚奥板块的主要客户群既中关村的IT白领和望京住宅区的主要客户群及国贸商圈的白领均有一定的吸纳能力，同时两个板块所形成的大型配套设施均有一定程度的利用。 二，区域优势明显；本地块属于望京区域，整体而言，本地块西临亚运商圈，南接三元桥国门商务圈、丽都商圈、燕莎商圈，辐射CBD，东部背靠东坝地区，西北延伸可到首都机场，在一定程度上成为了机场进京的第一站。望京作为居住区的同时，也具有产业的功能，更多的承担起城市“副中心”的责任；高新