2008眉山市房地产市场调究.docVIP

2008峨眉山市区域 房地产市场调查研究报告  第一部分：市场环境调研 3 一、区域宏观环境调研 3 （一）峨眉的基本概况 3 （二）峨眉山市宏观经济环境 5 （三）城乡建设及城市规划 7 二、区域房地产市场环境调查研究 9 （一）区域基本情况 9 （二）区域房地产市场调查 12 三、在售项目调查研究 15 （一）峨眉市在售楼盘的研究分析 15 （二）楼盘调查表 16 （三）楼盘营销调查 17 (四)二手房调查研究 18 第二部分：项目分析 19 一、项目基本情况 19 二、项目SWOT分析： 19 三、市场切入点 21 第四部分:研究结论摘要 21 一、宏观环境研究 21 二、区域房地产市场研究 22 三、消费市场研究 23 【本次调查说明】 调查背景及目的 峨眉山“乐哈斯 国际社区”项目，是由四川申阳投资有限公司开发的大型房地产项目。项目位于峨眉山市佛光东路，项目总占地121亩（08-10#-1号地块），拟建大型高品质住宅小区。目前项目的前期策划工作即将全面开展，因此将针对峨眉山市房地产发展现状及购房需求进行大规模深入调研，以全面收集市场数据，为项目策划提供依据。 1、本次调研的主要目的在于： 1）掌握峨眉山市关于城市规划以及房地产开发的相关政策、规定，为项目寻找市场机会。 2）全面了解峨眉山市房地产开发现状、分布情况、产品结构状况、价格水平与销售状况，为项目产品研发及市场前景预测提供依据。 3）通过对目前在售和待售的楼盘的调查,了解其销售手段及主力客户构成；掌握峨眉山市目前房地产项目的营销方式,其营销效果和主要消费群体分布，为项目目标消费群定位提供依据。 4）通过调查分析,及时掌握市场动态,以便控制项目运作过程中潜在的市场风险。 5）通过对竞争对手的调查了解,发现其中的优缺点,供项目借鉴。 2、调查时间：（历时一个月） 前期准备时间：8月18日-8月19日 调查时间：8月20日-9月5日 分析研究时间：9月5日-9月15日 3、调查方法和程序 直接调查法：对政府职能部门、行业管理机构采用； 实地调查：针对项目地块现状及周边配套调查； 调查程序： 一、项目组织：从宏观政策环境、区域竞争环境、房地产发展现状、个案调查、从而保证调查的全面和质量。 二、运作保证：实行事前充分准备，事中严格执行，事后深入分析三步走；充分利用当地资源，有效保证了调查访问的效率； 项目调查组成员：申阳投资开发有限公司 营销部：舒玉江、朱俊 信息和数据来源渠道： 1、《2006年峨眉山市年鉴》《2008年峨眉山市年鉴》 2、峨眉山市建设规划局2006-2020年城市远景总体规划 3、2007年度统计公报\2008年1-6月统计信息城北规划：峨眉山市工业开发区将成为该城市重点开发区规划用地830公顷，强力推进电子工业园、铝型材工业园、物流仓储加工工业园“一区三园”建设，推进产业集群发展。 城南规划：集中打造大佛禅院、峨眉象城（旅游精品一条街）、文化广场，将其建成城市旅游精品区。 城东规划：营造最佳人居环境为目标的城市经济作为新的经济增长点，加快推进城市建设步伐，全面启动东部新区建设。 城西规划：加快峨秀湖片区开发。力争用5—8年时间，把峨秀湖片区打造成城市高档社区，精品旅游项目集中区。 从而峨眉山市政府对整个城市的总体形象定位基本可总结为： 1、都市假日休闲港湾；2、现代化旅游城市；3、轻工业扩散基地 二、区域房地产市场环境调查研究 （一）区域基本情况 1、峨眉山市基本概况 峨眉山位于成都西南部平原地区，全市幅原面积1183平方公里，辖12镇6乡、253个村、19个社区居委会，总人口43.12万人，其中非农业人口13.72万人，农业人口29.4万人，总户数138825户，总人口108792人，全镇实现GDP131063万元，人均GDP1.18万元，农民人均纯收入4341元，企业实现收入达到536463万元。 2、中心城区的规划 中心城区按用地功能分为老城区、北区、西北区和南区，老城区为城市商贸服务中心，东区为城市生活片区，西南区为文化旅游区，北区为工业区。而城西也将建成峨眉西环线，同时也将会修建一条迎宾大道区内主要以佛光南路、佛光北路、名山东路、名山西路、名山中路、金顶北路、金顶南路等构成四通八达的交通网络 。 峨眉山市远景城市用地规划如下图： 3、未来拟建项目： 峨眉火车站站前广场 峨眉文化广场 峨眉河二期整治 峨眉河夜景工程 生态峨眉河 峨眉象城 城东片区，甘河村还房小区 城东新区 峨眉西环线