2009中国房地产政策盘点和2010年展望.docVIP

2009年中国房地产政策盘点及2010年展望 2009年12月30日，中国指数研究院发布了《2009年中国房地产政策盘点及2010年展望》报告，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大 中国指数研究院：是目前中国最大的房地产专业研究机构，依托搜房网100多个城市建立了中国信息最全的房地产专业数据库，长期致力于房地产市场研究，其运营的中国房地产指数系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其运营的中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 中国房地产指数系统数据库：中国指数研究院数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库。数据库囊括了房地产企业、项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融等多个方面，汇集了近20年来中国及35个大中城市的开发经营数据和近10年来中国40多个城市的房地产交易数据，同时收集了8万个住宅项目、3万余宗土地和近1万栋写字楼物业的600多个指标共5000余万条详细信息。 近期政策解读 近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。 从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。2010年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。 政策转向:房价大幅增长引起中央关注 抑制性政策频出 以下为“政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出”：2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“Ｖ”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史