房地产投资的动态经济指标计算.ppt

第三节 房地产投资赢利能力动态分析 一、财务净现值FNPV 二、财务内部收益率FIRR 三、动态投资回收期Pt 有一投资者投资100万元购买一商业网点房用于出租，共出租10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%。该投资者的目标收益率IC为12%。若考虑资金的时间价值，请你判断一下该方案是否赢利?若能赢利,那么,该投资者的收益率又是多少? 一、财务净现值 1、财务净现值的定义 将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加，所得之和即为净现值。 简言之，投资期（计算期）内各期净现金流量现值之和。 这里的贴现率，即为基准收益率。公式为 ： ic=i +（r-i）β 式中： i——无风险利率； r——资金市场平均收益率； β——风险系数。 投资期（计算期）确定的规则 销售（含预售）的情况 3、判别标准 （1） FNPV0, 该投资方案可行。 （2） FNPV=0, 该投资方案可行。 （3） FNPV0, 该投资方案不可行。 4、净现值指标的特点 主要优点：FNPV考虑了资金的时间价值。 不足之处：贴现率不易确定；没有反映出投资的单位回报。 [例1] 有一投资项目，投资者投资100万元购买一商业网点房用于出租，共出租10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%，试运用财务净现值法来判断该方案是否赢利。 解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其按12%的贴现率贴现（见表2）。 年份 投资额 租金收入 贴现系数 贴现后租金收入 （n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 89 286 2 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8 146 410 0.4039 59 133 9 146 410 0.3606 52 797 ∑ 740 401 10年末售出 900 000 0.3220 289 776 根据表2，则有： 财务净现值FNPV=售楼收益+租金总收益-投资额 =289776+740401-1000000