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2007 市场调研及物业发展报告 Market investigation and study and property development report shanghai ever-auspicious realty agency co. ltd. Unit 1103,No.1,502 Nong, Jiangsu Road shanghai Tel:021目录 调查设计 1 调研背景 1 调研内容 1 调研方法 1 调研结论 1 第一部分 宏观政经研究 1 1.莱阳市基本情况 1 2.莱阳市宏观经济分析 1 3.莱阳市房地产市场未来发展趋势 1 4.发展前景和趋势 1 5.总结 1 第二部分 莱阳市房地产市场研究 1 1.战术性调研 1 第三部分 市场定位与价格建议 1 1.本项目地块SWOT分析 1 2.目标客户分析 1 3.总结 1 第四部分 物业发展建议 1 1.项目初步定位 2 2. 客户群定位 2 3.发展体量和入市时机 2 4.规划建设建议 2 调查设计 调研背景 本次报告是针对青岛伯金汉房地产开发有限公司要求在莱阳市所进行的调研和策略设计，为了深入了解莱阳市房地产的发展现状及趋势，了解当前莱阳市消费群体对于住宅的需求心理及偏好，以制定更加有效的市场进入策略、产品竞争策略等，我司组织专人到当地进行了一系列相关调研。 调研内容 1、城市概况 地理位置 面积 历史沿革 特色 目标区域概况及发展趋势 2、城市经济发展水平 人均收入水平 国民生产总值 人口资源 人口数量 3、莱阳市房地产市场未来发展趋势 城市整体规划 旧城改造规划及措施 4、莱阳市房地产典型个案分析 典型个案分布 典型楼盘个案调查 本案典型竞争个案及潜在竞争分析 调研方法 1、一手资料收集 当地业内人士访谈 市场问卷调查 2、二手资料收集 当前房地产动态信息 在售楼盘资料 调研结论 1、莱阳市经济水平持续平稳发展，去年经济增长率在17.4%以上，投资与消费能力不断提高，使本案具有一个良好的宏观经济环境。 2、莱阳市人均GDP约2237.85元，人均可支配收入约9965元，属于烟台县级市中较发达的城市，房地产发展处于起步阶段。 3、莱阳市城区面积29平方公里，市区人口30万人。 4、莱阳市房地产整体发展水平逐年增长，竞争激烈。 5、潜在供应量较大，总体发展水平落后青岛3-5年， 6、物业形态以多层为主，小高层及高层销售存在一定抗性。 7、区域目前在售的高价位楼盘为2800元/平米，主力价格集中在2500元/平米左右。 8、莱阳在建的项目不少，重外立面，轻户型设计。 9、小区绿化环境同质化较高、没有好的景观设计，建筑品质一般，市场切入点好。 10、依据民意调查显示，当前客户对单价的要求主要集中在2500元上下，80-120平米的多层，注重小区规划、周边配套和物业管理。 第一部分 宏观政经研究 1.莱阳市基本情况 1.1莱阳市概况 1.1.1地理位置、行政区划 莱阳市地处胶东半岛中部,蓝烟铁路中段,位于东经120°31′06〃～120°59′12〃，北纬36°34′25〃～37°9′46〃。东临海阳市，西接莱西市，北界栖霞、招远两市，南邻即墨市，东南隅濒黄海丁字湾。东西最大横距40公里，南北最大纵距65公里。全市土地面积1731．54平方公里。海岸线曲折，长约15公里。城区居市境中部偏北。 1.1.2自然气候 莱阳市地处北温带东亚季风区。大陆度为64.3%，属大陆季风型半湿润性气候。具有光照充足，四季分明，春季风多易旱，夏季炎热多雨，秋季昼暖夜凉，冬季寒冷干燥的特点。全市年平均降水量为800MM，年平均气温11.2°，年平均相对湿度73%，年平均日照时数为2996小时，年平均风速2.7米/秒，全市平均无霜期173天。 1.1.3人口及分布 莱阳市总人口87.2万人，市区人口30万人，农村人口67.2万人；现有少数民族25个族别，639人，占全市总人口的0.732‰。少数民族超过10人以上的族别有14个，佤族98人，满族79人，拉古族77人，苗族68人，壮族58人，彝族42人，傣族35人，白族33人，朝鲜族27人，侗族26人，布朗族15人，蒙古族12人，哈尼族12人，回族10人。 1.2基础设施 近几年，莱阳市不断加大交通运输业投入，先后投资4.5亿元，改造硬化农村公路1000多公里，新建了佛殿头、崔疃、芦儿港、黄崖底等7座大中桥梁，更新客车100多部，实现了“村村通油路”和“村村通客车”目标，开通了“烟莱快车”和莱高线、莱穴线两条城乡公交车专线。2006年，全市有5条公交线路，公交车66部，出租车402辆，客运周转量4.5亿人公里，货运周转量3.3亿吨公里，年均增长7％以上。铁路营运里程41公里，铁路客运量24万人，