商品房价格监管问题剖析及对策研究.pdf

圈 格 论 坛 商品房价格监管问题剖析及对策研夯 ●张实睿 商品房价格监管涉及 国家房地产宏观调控大 为了吸引消费者眼球 。将报送房管局的申报备案价 局 ，社会关注 ，百姓关心，日益成为价格监督检查工 以 “原总价”、“原价 ”、“原单价”等形式进行宣传 ，给 作 中的焦点和难点。自2011年颁布 《商品房销售 明 购房者造成降价假象，构成了典型的虚构原价的价 码标价规定》以来，国家发改委组织开展了多次专项 格欺诈行为。 检查 ，成都市价检局在上级指导下积极探索 ，有所尝 2、营销过程中使用欺骗性或误导性的语言、文 试 ，积累了一定监管经验 ，笔者在此过程中对商品房 字等诱导购房者。在检查过程 中常发现 “震撼价”、 价格监管不断涌现的新问题 、新动向进行 了思考与 “惊爆价”、“山水美景价”等模拟两可的售房促销词 研究。 汇，未能传递清晰明了的价格信息：部分商品房经营 一 、 目前存在的问题 者在促销海报中公布的优惠幅度属于少数符合特殊 在近期开展 的实际检查 中，商 品房经营者经过 要求的客户才能享受到的最高幅度 ，如需要一次性 之前的宣贯与规范，基本做到了在交易场所醒 目位 付款或在特定时段购买，但并未加以说明，给消费者 置明码标价 ，但仍然不同程度地存在着对相关价格 造成了误导 ，构成价格欺诈。 法律法规理解不深 、执行不到位的情况 。主要有 以下 (三)未在规定 时间内一次性公开预售房源，造 几类 问题 。 成捂盘 (一)对公示的方式与 内容存在误 区，明码标价 1、因滞销导致的捂盘。开发商在销售过程中发 不规 范不 完整 现部分单元销售状况极不理想 ，短时间内未有起色 ． 1、已售房源标示价格与实际成交价不符。部分 索性将已公示 的对应销控表撤回．违反 了 “一套一 商品房经营者在销控表上没有公布 已售房源的实际 标”要求，客观上构成捂盘行为。在检查中此类情况 成交价 ，也没有将对应的挂牌单价和挂牌总价彻底 居多，经营者在接受调查询问时也毫不避讳 ，将实际 覆盖，其中少部分属于完全未遮盖 ，更多的是用小圆 原因和盘托 出，并有实际销售记录为证f如某单元销 点纸张或透明胶布对原公布信息进行遮盖 ，导致消 售数月仅售出几套)。 费者仍能看到已售房源的挂牌 申报价，并对其产生 2、为谋取更大利益蓄意捂盘 。开发商发现所售 误导 ，将 申报价 当作实际成交价 。 楼盘供不应求 ，市场行情看涨 ，为谋取更大利益 。将 2、没有公示优惠折扣及享受优惠折扣的条件。 已取得预售许可证 的部分待售房源不予公示 ．给消 因优惠折扣涉及经营者营销策略，大部分开发商将 费者造成还未开售 的假象 ．待市场行情上涨后再大 其视作有力的竞争手段 ，不愿对外公布。现场检查发 幅提价售 出。在检查过程中有意捂盘属个别现象 ．但 现绝大部分开发商均通过现场销售人员 向客户一对 性质恶劣 ，经营者接受调查时会对外统一 口径不予 一 传递优惠折扣信息，没有进行公示 。 承认 ，属于典型的欺骗消费者的捂盘惜售行为。 (二 )宣传营销过程 中用语 不规 范，构成价格 欺 二、成因分析 诈 (一)对 《商品房销售 明码标价规定》理解不深不 l、促销广告存在虚构原价的价格欺诈 。新建商 透 品房作为在同一时 问、同一场地 、同一楼层 、同一空 商品房经营者普遍 了解此项针对