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城镇化与房地产市场需求变动探讨 　　摘要： 我国正处于城镇化快速发展时期，房地产作为我国先导性基础产业是城镇化过程中重要的物质载体，而城镇化进程的加快又进一步拉动了房地产市场需求的增加。房地产与城镇化息息相关，为定量得出二者之间互动影响程度，通过构建联立方程模型实证分析2000-2015年我国房地产市场需求与城镇化之间关系，结果发现城镇化与房地产之间存在正向的互动关系，但城镇化对房地产的正向影响更为明显 关键词：城镇化；房地产市场需求；方程模型 中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki2016.14.005 1引言 十八大以来，城镇化越来越受到社会各界关注，近几年的中央工作会议一直把“加快新型城镇化建设速度”列为主要任务之一，尤其是随着我国经济进入“新常态”，积极稳妥推进新型城镇化对保持经济持续健康发展、加快产业结构转型升级、促进社会全面进步等发挥着不可或缺的作用。事实上，城镇化水平与房地产市场发展规模密切相关，新型城镇化一方面为房地产业的发展带来巨大机遇，促进了房地产业加快转型，推动了房地产业发展新阶段，创造了我国房地产业发展新模式；另一方面也为房地产业提出了适应宏观政策环境、社会经济环境、行业游戏规则、政府需求新变化的要求，因此，新型城镇化为房地产业发展带来了难得的机遇，同时也伴随着严峻的挑战，探讨新型城镇化与房地产业相关问题极具现实意义 房地产业关系国计民生，作为国民经济的支柱产业，其持续健康发展对国民经济和人民生活十分关键，改革开放以来，我国房地产业成就卓著，不仅为我国新型城镇化发展奠定了物质基础，推动了新型城镇化的发展，还极大改善了人民生活水平。推进以人为核心的新型城镇化，关键在于解决人民住房问题，房地产业是城镇化的重要载体，其良好发展为城镇化提供了良好的外部环境和物质条件；从城市整体功能和形象角度看，房地产业不仅改善了城镇的投资环境，还优化了城镇的空间结构，提高了城镇的综合竞争力；房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业，因此，房地产业能通过较大的乘数作用，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展，并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。然而，现实生活中房价过高一直为人诟病，为保证房地产业和城镇化的健康发展国家开展了一系列举措，如2016年《政府工作报告》明确指出：“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展”，总体而言，房地产业对我国新型城镇化的贡献不容忽视 房地产业与城镇化息息相关，虽然已有学者采用实证研究探讨二者的关系，认为城镇化率的提高将促进房地产市场需求增长、新型城镇化水平和房地产价格之间存在正向的长期均衡关系。但对于城镇化与房地产市场需求，很少有文献定量研究二者之间互动影响程度，是城镇化进程更能推动房地产市场的需求，还是房地产市场需求的增加更能拉动城镇化进程，其原因又何在？本文从城镇化与房地产市场二者互相影响程度不同的视角出发，构建联立方程模型，研究分析二者之间相互作用关系 2房地产与新型城镇化的实证分析 以往文献主要基于预设的理论采用普通单方程检验房地产与城镇化之间的关系，但这一方法在准确性方面明显不足，为了克服固有缺陷，本文采用更为准确的方程模型来检验二者的互动关系，事实上，方程模型从系统论出发能够把一个整个系统中的多个变量之间可能存在的双向的或多向的因果关系表达出来 2.1理论模型 根据对房地产与城镇化影响因素的归纳总结，本文联立如下方程模型： 其中mj表示商品房销售面积，cz表示城镇化率（城镇人口比例），gz表示居民平均工资，jg表示商品房平均销售价格，gdp表示人均国民生产总值，xf表示居民消费价格，cy表示第三产业贡献率，xs表示每十万人口高等学校平均在校生数，qc表示每百户家用汽车拥有量α0，β0分别表示两方程的固定效应，α1，α2，α3，α4，α5；β1，β2，β3，β4，β5分别表示两方程的待估系数；εf，εt分别是两方程的扰动项。由于各个变量取值单位不一致，为减少异方差的影响，所有变量均取对数值。本文选取中国2000-2015年数据进行实证分析，所使用数据来源于《中国统计年鉴》，样本的基本描述性统计量如表1所示 对2000-2015年样本数据的实证结果如表3，房地产商品房销售面积与城镇化进程之间存在双向因果关系，R2=0.99，也说明方程的拟合效果很好。城镇化进程每完成1%，房地产销售增加近1.19%，可见在不断推进城镇化进程中，城镇化对房地产市场需求产生巨大的促进作用。因为在城镇化规模不断扩大中，产业内容越来越丰富，产业结构从低层次向高层次发展，第一、第二产业在社会经济中所占比重会逐渐下降，而第三产业比重明显上升，房地产作为第三产业，城