2009年唐山富丁国际营销推广策划案.ppt

官方统计参考 外部市场对入市均价的推导 根据调研报价推导产品入市均价 根据市场已成交产品推导本案入市均价 价格结论 针对金融政策，在推售安排上加以倾斜。 把握客户总价敏感点，实现溢价的同时保证速度，避免陷入今年的激烈竞争。 与区域外项目的比较中，保证价格与价值的综合优势，合理争取溢价。 我们建议把初期价格维持在现有价格暂不调整，后期随着市场环境的变化、销售状况以及对竞争项目更深层次调研适时加以调整。 注： 第一：由于最具外部价格参考的新华一号、万达广场、龙庭盛世等项目没公开资料，所以在对比外部价格的时候缺乏一些更具针对性的项目信息。 第二：在价格计算过程中缺乏本项目内部的剩余户型和前期销售情况的准确把握。综合以上原因价格的制定会有一部分误差。 根据以上数据得出本项目的合理均价区间： 4662元-——5802元 价格定位 PART2 唐山各区域价格体系分析 产品改造建议 PART2 项目策略 — 产品改造建议 大理石、不锈钢组成 指示系统 暖光灯 、节能公共照明 公共照明系统 大理石、花岗岩 ，电视监控系统等 大厅 每户两门IDD线路 宽带入户或光纤入户 通讯系统 防火防盗门 、高级门锁 、断桥铝窗框 门窗 楼梯配设踏步砖和优质扶手 电梯和楼梯 加大产品品质的含金量 24小时热水系统 建议 项目 物业建议 大件物品搬运（区内） 私宅报警器日常检查和维护 代订飞机、轮船、汽车、火车票 代聘装潢设计、施工单位 代办保险 住宅水电设施的维修 代聘司机、保姆、保健医生、家教 机动车辆清洗 代叫出租车 代理房屋租赁 代办报刊订阅和收发、邮件收发 代管房屋 代收代缴有线电视收视费 礼品速递（限于市区） 代收代缴水电费 礼仪服务 组织区内业主联谊活动 老人、病人的护理 电话及访客留言转告 钟点清洁 公共设施的维修和保养 临时照看孩童 住宅区生活垃圾收集和清倒 传真、复印、打字 公共场所保洁 提供小型商务会议场所及服务 二十四小时保安、消防和车辆管理 专项、配套有偿服务 公共服务项目（不另收取费用） PART2 项目策略 — 产品改造建议 中央控制系统连接社区网络系统 中央控制系统连接110报警台 社区电视监控 巡更、周界报警系统 消防紧急报警 煤气泄漏报警 住户安全监护系统 社区三表抄表系统 居民信息管理 设备报修、维护管理 社区管线信息管理 物业收费自动化系统 来客访问系统 设备运行状态信息管理及控制 社区内部网络平台系统 社区通讯系统 社区CATV综合电视网系统 家庭智能化 预留两门直线电话 预留两门有线电视接口 可视听门铃 计算机网络接口 配备电子水表、电子煤气表、电子电表 门磁开关 红外线探测器 紧急求助按钮 煤气泄漏报警器 安全传感器 IC卡一卡通 社区综合布线系统 社区音响系统 社区设备自控系统 社区对讲系统 安保智能化 物业智能化 网络智能化 基础智能化 PART2 项目策略 — 产品改造建议 物业建议 推盘原则 PART2 项目策略 — 营销策略细化 推盘原则 先易后难，快速消化，主次分明，扩大客源 推售顺序 先住宅（为主），以写字楼的租售来带动商务楼。 PART3 推广策略 挑战 PART3 推广策略 如何在这种市场环境中，破冰而出，寻找到有效的目标人群，通过有效的营销推广进行有针对性的沟通，以打消到消费者的观望情绪？ 与竞争环境产生区隔 能巧妙的反映产品的特点及利益点 应对挑战我们需要 时代 标志 核心卖点 核心地段独享城市配套的优越 地标建筑 唐山最高的 住宅项目 开创唐山科技节能建筑新时代 银安集团 品牌优势 PART3 推广策略 主题广告语 一个时代 一个标志 One time one sign PART3 推广策略 主题广告语-释义 被时代记住的永远都是少数 我们要做的就是这个时代的少数 一个标志性建筑应该是城市历史文化的积淀 我们要做的就是开创这个城市新时代的标志性建筑 一个标志 城市的标志 征服核心地段的城市高度 挑战品质生活的完美标准 一个时代 全新的时代 开创唐山节能建筑的时代 开创唐山健康建筑的时代 PART3 推广策略 LOGO PART3 推广策略-视觉表现 平面表现 PART3 推广策略-视觉表现 竞争对手——总结分析 09年唐山市场总放量大，竞争剧烈。 产品种类丰富，往年市场供应量少的高端产品也陆续出现，增加竞争压力。 价格依然居高不下，市场成交量小。（鹭港已经下调700） 客户消费越来越理性， 客户观望气氛浓重。 随着凤凰新城区域的完善，对整个唐山客户的吸引力增加，陡然降低了其他区 域的产品竞争力。 注：部分竞争楼盘处于前期开发阶段，相关调研资料待后期补充。 PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析 客户需求分析