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第三章 房地产企业债务融资 2013年秋·北京大学经济学院 冯科 副教授 上一章主要内容回顾 • 股权融资与资本市场概述 • 房地产企业上市的历史回顾 • 房地产企业上市的现状与政策动态 • 房地产企业上市的遴选标准与路径选择 • 房地产上市企业监管与评价体系 2013/11/14 2 本章主要内容 • 债务融资概述 • 房地产企业贷款 • 房地产企业债务融资工具融资 • 房地产企业其他类型债务融资 • 融资创新：优先股与永续债券 2013/11/14 3 债务融资概述 • 房地产企业通过债务融资取得的资金，属于企业的负债， 企业必须在规定的期限内履行偿还债务的义务 ； • 债权人无权参与企业经营，但对企业的资产具有索债请求 权； • 债权人不参与利润分配，获得固定收益； • 债务融资的利息在税前支付，企业可以据此获得财务杠杆 效应。相对于权益融资来说，债务融资成本要低得多。 2013/11/14 4 财务杠杆效应 • 当企业资金总额和资本结构既定，且企业支付的利息费用总额也不 变时，随着息税前利润的增长，单位利润所分担的利息费用就相应 减少，权益资金利润率的增长速度将超过息税前利润的增长速度 ， 即给投资者收益带来更大幅度的提高。这种介入资金对投资者收益 的影响，就被称为财务杠杆效应。 • 财务杠杆效应大小通常用财务杠杆系数来表示。其计算公式为 ： EPS / EPS EBIT DFL   EBIT / EBIT EITI I 其中：DFL为财务杠杆系数；EPS为变动前的普通股每股盈余；EBIT为变动前的息税前利润；△ 表示变动额；I为企业债务利息。 • 总的来说，在企业资本总额、息税前利润相同的情况下，企业负债 比例越高，财务杠杆系数就越大，表明企业预期每股盈余也越高。 2013/11/14 5 房地产企业债务融资一般形式 • 商业信用 • 预收定金/订金 • 商业票据 • 卖方融资 • 企业贷款 • 企业债券及其他债务融资工具 • 创新产品 2013/11/14 6 房地产贷款 • 在我国内地，房地产贷款包括对企业的贷款和对个人的 贷款两类。其中对企业的贷款主要是指对各类与房地产 业有关的企业发放的贷款，即对一般企业在购买、建造 房地产时发放的贷款。对个人的贷款主要是指用于个人 房地产投资与消费的贷款，如包括个人购房贷款、个人 住房装修贷款、个人建房贷款、个人住房改造贷款、个 人商用房贷款等。 2013/11/14 7 房地产贷款分类 一般企业用于购 买房地产的贷款 房地产开发企业 房地产企业贷款