不动产估价作业程序.ppt

Chapter 2 不動產估價作業程序 第二章　不動產估價作業程序 第一節 估價作業程序 第二節 估價報告書 第一節 估價作業程序 壹. 不動產估價作業程序 貳. 不動產估價作業流程圖 第二節 估價報告書 壹. 估價報告書種類 貳. 估價報告書應記載事項 壹. 不動產估價作業程序 不動產估價是以科學為基礎並帶有藝術性質之工作，因此在科學基礎上，即需按照一定程序按步就班進行。 這其中又以資料蒐集之市場調查為前置作業之重點，俾掌握勘估標的價格 ?市場調查乃是蒐集、紀錄及分析所有有關產品的資料及銷售到消費者間所發生之種種問題及事實。 壹. 不動產估價作業程序如下： 確定估價基本事項。 擬定估價計畫。 蒐集資料。 確認勘估標的狀態。 整理、比較、分析資料。 運用估價方法推算勘估標的價格 決定勘估標的價格。 製作估價報告書。 確定估價基本事項 如下： 勘估標的內容。 價格日期。 價格種類及條件。 估價目的。 擬定估價計畫 包括下列事項： 確定作業步驟。 預估所需時間。 預估所需人力。 預估作業經費。 擬定作業進度表。 蒐集資料 不動產估價應蒐集之資料如下： 勘估標的之標示，權利、法定用途及使用管制等基本資料四。 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。 勘估標的相關交易、收益及原本等案例及資料。 蒐集資料 蒐集資料來源 蒐集資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士（土地登記專業代理人）、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。 蒐集資料 蒐集比較實例原則 實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。 上述第1點，因評估價並不一定為正常價格，例如估特定價格，直接採用特定價格案例加以推算；或估法拍價格，直接採用可調整為正常價格之拍定案例加以推算而不必然以正常價格案例再修正調整。 確認勘估標的狀態 確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項： 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。 調查勘估標的及比較標的之使用現況。 確認影響價格之各項資料。 作成紀錄及攝製必要之照片。 整理、比較、分析資料 即對以上蒐集及確認之資料做整理比較分析工作。 運用估價方法推算勘估標的資格 實務上價結果有異一般估價方法有比較法、收益法及成本法三種，惟畢竟三種估價方法出發點不同，實務上將出現不同價格結果。 兼採估價方法規則明定「從事不動產估價應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者並於估價報告書中敘明者，不在此限。」 國際普遍要求 根據國際評價基準，在一個證據健全的市場，成本法可能較不適用；但在缺乏可比較資料時，則成本法較具優勢。以替代原則為基礎，在可獲得數個相似或等量商品、財貨或勞務時，價格最低者會吸引最多需求。 決定勘估標的價格 決定最終價格考量因素 不動產證券化重視折現現金流量分析 最終價格決定方式 種估價結果宜加以檢查項： 決定最終價格考量因素 估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 不動產證券化重視折現現金流量分析 上述估價種類目的條件差異，如不動產證券化估價目的應偏重折現現金流量分析。不動產投資信託甫畫往往不以短期出售獲取八本利得為目的，故與勘估標的之公平合理交易值較無關聯；因此不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應賦予相對較大之權重，以符合貫際折現現金流量價值。 惟估價時須留意契約約定租金高於市場經濟租金，承租人可能解約，未來契約租金無法實現之風險，並於收益資本化率或折現率予以相對提高。 最終價格決定方式 我國： 採用日本估價師之認定觀念，結合美國加權數之方式以利於估價複審之進行。於地價基準地比較法試算價格之計算則採用「價格型態、交易日期接近性、買賣實例是否屬近鄰地區、差異百分率絕對值加總、比較項目修正數」等多項指標之科學方式輔佐判斷。 各種估價結果宜加以檢查項： 各種估價方法中資料是否完整，選用、檢討與運用是否當。 有無遵遁不動產估價之基本原則。 各項因素之分析及價格調整幅度是否適當。 運用之資料及考慮的各項因素是否有遺漏。 運用之估價方法是否正確。 估價方法之結果是否合理。 估價實務補充 壹、不動產估價一般申請及蒐集資料項目如下： 地藉資料： 土地使用計畫資料： 市場資料： 社經資料： 其他： 貳、蒐集資料之查證 掌握：都市計畫圖（使用分區、公共設施用地分佈）、地藉圖（土地面