2010城市级别商业综合体课题研究方案.pptVIP

五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 建筑细部－借鉴传统做法： 在标志性楼栋的节点部位——如屋顶、底层等处饰以中式元素 在近人尺度的底部局部采用中式元素 主体造型对称、坚实，气质稳重端庄 五、立面和广告位设计： 1、立面——以北京银泰为例说明 产品演绎： 高层建筑造型 造型对称、坚实 线条简洁 超高层以中式元素突出顶部 多层建筑、保护建筑和底部公共空间 由于多层建筑尺度近人，故此在细部处理上可多借鉴当地的传统建筑因素 借鉴传统街区的形式，形成有引导性的交通系统和围合感强烈的停留空间 形成适宜开展室外经营的过渡空间 居住区底部公共空间 宜借鉴江南园林空间的处理手法，灵活、自由，有收有放 城市综合体之住宅与商业衔接参考 五、立面和广告位设计： 2、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计： 步行街与店招的设计 2、店招及广告位的设计 五、立面和广告位设计： 特色标志包装与参考 2、店招及广告位的设计 第四章：商业综合体的盈利与资本运作 一、盈利模式研究： 功能种类 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 --- 外包经营 外包经营 写字楼 销售/出租 销售/出租 出租 销售/出租 商场 自行经营/出租 一般出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 销售/出租 一般出租 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 1、四种主要模式下的盈利方式： 一、盈利模式研究： 2、购物中心的经营方式： 经营方式 适用情况 自营 企业具有商场经营管理能力 自营为主，招商为辅 企业具有商场经营管理能力，但扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。 自营为辅，招租为主 企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足 全部招租 企业无商场经营管理能力 委托管理公司经营管理 企业无商场经营管理能力 （1）万达商业地产的“现金流滚资产”模式 一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式： 万达地产的商业模式精髓——“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。 一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式： （2）产业链条上游的多重资源整合打造竞争力： 一、盈利模式研究： 3、万达商业的盈利模式： 在商业地产开发领域，房企一般面临五难：定位难、规划难、招商难、管理 难、资金难。万达在商业地产的竞争力打造上，也正是围绕解决上述五点进行的。 目前，万达在商业地产领域已具备了五重优势：政府支持、选址优势、规模 优势、商户资源优势、商业模式优势。围绕这五重优势进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。 作为国内为数不多、投资规模最大的连锁商业地产商，万达大型城市综合体 “大型购物中心+五星级酒店+写字楼+住宅+国际品牌商家”的产品模式，相当 于一个高品质、小型商务区开发建设，受到了地方政府的极大欢迎。万达成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。既有政策的软环境支持，又有实质性的地价优惠。 （3）订单模式与商业模式的配合 3、万达商业的盈利模式与发展战略： ①联合发展：与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 ②平均租金：将全国的城市分三等租金（一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市),节约谈判时间，保证谈判速度。 ③先租后建：招商在前，建设在后。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ④技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面 积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书。 一、盈利模式研究： （1）银行资金 贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。 二、融资与资本退出模式研究 1、资本融资： （2）国内私募 以万达为例，与麦格理在2005 年完成的9 项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32 亿元；配合A