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一、结合物权法的相关规定,谈谈建筑物区分所有权的主要内容。(15分)
建筑物区分所有权,是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况,主要是现
代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来,住房制度的改革,大量商品
房的出现,在城市已形成了很多的住宅小区,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产
物权中的重要内容。物权法适应现实的要求,确立了我国的建筑物区分所有权。
根据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容:一是对专有
部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占
有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;
还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主
在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙
面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其
他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放
汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用
部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的
建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中,专有部
分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基
础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利
则也一并转让。
业主享有建筑物区分所有权的同时,也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时,不
得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,像装修房子时不能破坏建筑物的整体
结构;在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品;对公共部分行使共有权时,要遵守法律的
规定和业主委员会的约定;认缴建筑物共有部分的维护资金等。
建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用。
二、结合合同法的相关规定,试述缔约过失责任与违约责任的关系。(15 分)
缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义
务,使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。
违约责任是指违反合同的民事责任,即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约
定时所承担的法律后果。
缔约过失责任与违约责任的区别
第一、产生的依据不同。缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被
撤销的情形而产生的责任,缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、
忠实、照顾等先合同义务,此时合同并未生效,即未发生合同之效力,因此,缔约过失责任
产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同,合同已生效,债务人应
按合同约定的义务履行,对约定义务的违反,债务人应承担违约责任,因此,违约责任产生
的根据是合同义务。
第二、责任保护的利益不同。缔约过失责任制度在制度设立上最初就是为了保护缔约双
方从开始接触、磋商到合同不能
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