售楼现场常见的几种问题[1].docVIP

　售楼现场如何解答客户提出的常见问题　售楼现场，因客户的需求不同，选择对象也有所不同，比如有的喜欢多层，有的则喜欢高层；有的喜欢现房，有的则喜欢期房，哪么，面对不同客户如何科学合理的予以回答呢？ 一、多层与小高层比较，多层具有的优势： 　　1、公摊面积小，得房率高，一般在90%左右，且套内面积的利用率高，真正体现出了物有所值。而小高层由于设有电梯间、电梯厅和机房，因此其公摊面积相对较大，再加上有的开发商暗箱操作，将公建或其他不该分入公摊的部分也算作公摊面积向消费者出售。 　　2、容积率低，单位面积内的人口密度小，人均绿地面积大，相对安静，适宜居住。而小高层在开发时主要强调的是容积率要高，因为小高层的建筑成本比多层高近一倍，所以小高层单位面积内的人口密度相对较大，人均绿地面积小。 　　3、由于多层的容积率低，因此其升值潜力较小高层要大。 　　4、多层砖混造价600—800元/M2左右，价格较为便宜。而小高层属钢混结构，造价在1000元/M2左右，因而售价较高，而且楼层越高，价格越贵。 　　5、上下楼较为安全、方便，不受电梯停电或检修等问题的制约。小高层虽有电梯，但是在上下班期间常常要等电梯，尤其是在碰到突发事件时，如火灾等，不易疏散。 　　6、物业管理费用比小高层低，可免收小高层的电梯运行、维护、保养及楼内供水的二次加压等相关费用。 　　7、多层户型设计合理，一般都是座北朝南，对流通风、采光效果相对理想。而小高层在通风方面几乎无法做到，采光也仅有南面户型较为理想。 8、小高层其他的缺点： 　　电梯在运行时有噪声，影响休息。 　　部分人员有晕梯、或惧梯的感觉。 　　抢救病人、搬运家具或货物不方便。 　　电梯停电或出现状况时，会对人身安全造成伤害 　　高处不胜寒的道理，小高层没有最佳楼层，只是住的越高越好，但住的越高，其一是价位会很高，其二，相对的独立感增强了，会有一种远离尘世的感觉，长时间下去会使人感到孤独，况且有的人也有惧高症。 二、小高层与多层比，小高层具有的优势： 　　1、小高层属钢混结构，因而使用寿命长，一般在80-100年，（住宅用在使用年限为100年）。而多层属砖混结构，使用寿命低，一般在40-50年，（浪费住宅使用年限 50-60年） 2、小高层属于框架结构，户型可自由分隔，而多层墙体大多不能破坏，户型较为固定。 3、小高层抗震（安全）系数高，可达八度（相当于七级地震），而多层仅能抵抗4-5级。 4、小高层的隔音、隔热、防潮、防水性能相对于多层要好。而多层则会冬冷夏热。 　　5、住小高层是身份的象征，目前已形成一种居住时尚。而且由于土地今后越来越少，因此小高层凭借其容积率高的优势，将会是以后住宅发展的趋势， 　　6、住小高层光线好，视野开阔，空气清新，8层以上无灰尘污染，10层以上无噪音污染。且私密性好。 　　7、上下楼及搬运物品方便，即便是住在二层也不用爬楼梯，这样保证了老人、儿童上下楼梯的安全性。 、小高层目前所处区域大都在市中心区域，生活配套设施相对齐全。 、小高层的消防、监控系统齐全，可避免火灾、盗窃等案件的发生。 、小高层可以商住两用，而多层则大多仅能用于居住。 、小高层的楼间距较大，因而绿地及景观面积会相对较多。 　　1、由于小高层的建设节省了大量的土地，因而其价格组成更多则是建安成本、配套成本，较多层的地价占房价的40%来说，值！ 三、期房与现房相比，期房具有的优势： 　　1、期房销售时，开发商需要快速回拢资金，会将利润控制在较低水平，因而价格较低，折扣大，等到现房时，价格则要抬高300-800元，且优惠额度小。所以期房的升值潜力大。 2、对于投资者来讲，期房低价入市，升值潜力大，炒作空间大。 　　3、选择面广。由于现在的小区大都在期房时就开始销售，到现房时，好房源大都被挑走了。因而期房时的房源可任意选择。 　　4、付款方式灵活，（%首付、分期、一次性）有利于分散付款的压力。而现房大多是一次性付款或贷款。 5、可以对施工进度和质量进行监督。而现房都已装修好，因此看不出内部结构及质量。 　6、户型设计先进、合理，而且可对户型修改提出建议，而现房的户型较为落后，且户型无法修改。 7、可对小的规划建设及绿化景观等生活配套提出合理化建议。 四、现房与期房相比，现房具有的优势： 　　1、小区已成规模，房屋的水、电、暖气、煤气、有线、电话、宽带网及绿化、景观等各项配套设施都已到位，各项收费都已明确，买着放心，不用担心在期房时所承诺的一些配套不到位。尤其是有一些开发商在开发资质上存在问题，往往会在房屋未建成时出现质量问题及延期、无法交付甚至产权不明等法律问题。 2、现房可即买即住，对急需住房的客户来说较为省心。 　　3、现房时，大都已成定局，优缺点