2012年房地产市场调研基础课程.pptVIP

市 场 调 研 基 础 策划工作与市场调研 市场调研分哪些步骤？ 1、定义目标并设定参数 （目的、具体目标、人员安排、完成日期、费用预算等） 2、选择数据来源 （非正式沟通、图书馆资料、互联网查寻、访谈等） 3、设计并实施数据收集程序 （设计问题、编写问卷等） 4、分析数据 （简单分析、数据软件分析SPSS） 5、汇报结果 （调研人向决策人） 开发商做市场调查的困难和方式 困难： 开发商做市场调查的困难和方式 建议方式： 地产策划常用的市场调研有哪几种形式？ 踩盘 问卷调查 访谈（街访、访谈会、电话专访、邮件专 访、个人深度访谈 ） （一）踩盘 特点：易实施 一张嘴，两条腿。 体力和智力的最佳测试方法之一。 日常数据收集惯用手法。 跑盘实用小技巧： 1、形象好 树立良好的第一印象：男士——着职业装、整洁； 女士——化妆、清爽、整洁 2、有信心 取得对方信任的最关键因素 3、着装（身份显示） 男士——别拎公文包 女士——别拎纸袋 4、二不、二忌 二不：不要太专业、不要留假电话 二忌：忌贬低别人楼盘，忌同性接触 （二）问卷调查 特点：对调查人员数量要求较高 任务设定（公司级、部门级） 项目小组组建——《调查计划书》 问卷设计 问卷收集整理 统计结果 撰写报告 （三）访谈 街访 访谈会 市调过程中需注意的几个关键点？ 目标明确 方法有效 过程平淡 结果精彩 相关文案的撰写——（一）计划书 市调目的（或主题） 时间要求 人员安排 调查方式说明及安排 进程计划表 相关文案的撰写——（二）总结报告 题目 目录 概要 研究方式的简要描述 具体的结论 结合结论给出主要建议 附录：1、提出过程或结论中尚存在的问题或经验教训 2、数据收集工具 3、原始数据和图表 除了技术问题，还有别的吗？ 从访谈中得到的启示： 1、态度问题（是任务还是责任） 2、细节问题（职业形象） 3、突发事件的处理（同行探底、保安阻扰、非目标客户索要礼品等） 其它市场判定标准 民间指数 民间指数1（宏观经济指标）： 1、经济复苏指数—— 新车销售量大增；司机、保姆需求量大增；出现置业人潮； 赴海外渡假 量大增；纯种狗与狗主人同时增加；医学整容整形增加 2、垃圾指数—— 垃圾量增加，经济繁荣。 人们扔的东西多了——过时的家具、衣服都被扔掉，人们购买的大 件商品多了，这些商品的包装都成为垃圾； 垃圾量减少，经济衰退。 人们无力购买新东西或不买大件物品，没什么包装可扔。 民间指数1（宏观经济指标）： 3、口红指数—— 口红销售量高，经济繁荣。 口红销售量少，经济衰退。 4、家庭主妇闲钱指数—— 家庭主妇的闲钱用来炒股票，说明股市的投机因素大； 家庭主妇的闲钱用来炒房，说明房地产的投机因素越浓。 民间指数2（房地产产业链指标）： 民间指数（房地产产业链指标）： 民间指数2（房地产产业链指标）： 民间指数2（房地产产业链指标）： 民间指数2（房地产产业链指标）： 民间指数2（房地产产业链指标）： 民间指数2（房地产产业链指标）： 1、大排面指标—— 大排面指数是指一个楼盘合理的均价是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4块钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元／平方米；如果大排面卖到6块钱一碗，那么标准的房地产价格就应该是6000元／平方米；如果你发现面价是5块钱一碗，而附近的房价只是4200元／平方米，那么你可以毫不犹豫地投资；相反的话，房价就有虚高的成分。 2、万科进驻指标——指万科所进入的拿地开发的城市，说明这个城市应该是一个相对成熟、有机会、风险偏小的城市。现在万科已进入18个城市：深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、无锡、昆山。 万科选择进入的城市主要考虑项目的可持续发展； 1993年进入的鞍山当时没有收缩的原因也是考虑可持续，万科至今已在那开发