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芦庄项目客户调查分析 2011年7月8日 目录 第一部分：本体分析 第二部分：同类产品分析 第三部分：客群问卷分析 第四部分：项目经济测算 总结 第一部分：本体分析 板块分析 》区域分析 》产品属性 》小结 第一部分：本体分析 1、板块分析 根据德州市发展局势，城市已大致划分为五个区域，即德城区、新城开发区、天衢工业园、城南区域以及铁西区域（运河经济开发区）。其中天衢工业园、城南区域和铁西区域具有较浓的工业氛围。 本案位于原铁西芦庄村，坐落于德州市西南方向，铁西与城南区域交界处，与市中心区域直线距离2.5公里。 德城区市区人口密集，生活配套齐全，商业氛围浓厚，交通便利，但城建发展趋于饱和，区位价值已到顶峰，发展潜力有限。根据德州市加速城市化建设，四向扩张发展的形势走向，本案区位具有较大发展潜力。 第一部分：本体分析 2、区域分析 交通状况： 本案位于新河路与商贸大道交汇处，西靠运河大道，路网通达性较好，向北、向东均可直达城市主干道东风路及湖滨路，交通顺畅便利。 新河路重新整修并加宽，向东直达开发区，道路形象较好，路况优越。 西邻运河大道，贯穿城市南北，向南直行连接南外环，可直接驶入京福高速，向北直行可到达景县。 地处3路、29路公交线。 第一部分：本体分析 2、区域分析 项目周边： 本案周边生活配套相对较少，且靠近村庄，区域氛围略显冷清。但周边住宅项目逐渐兴起，生活配套也在逐渐增加中。 本案北向临近扒鸡集团，直行可达黑马市场；南向临近果品批发市场，西向为村庄及耕地，向东相邻新河湾住宅项目。 地块区域形象相对冷清，周边无大型商业配套及景观带，生活氛围并不浓厚，但卫生环境较好，无大型工业企业。 第一部分：本体分析 3、产品属性 本案计划占地约500亩左右，在铁西区域属大型住宅社区，项目所处位置发展尚未完全成熟，周边生活配套有待完善；本项目体量庞大，有形成规模效应的条件。 本案优势： 根据德州市最新城市规划政策，本案属大社区类项目，得到政府支持。 紧邻商贸大道与新河路，西邻京杭运河，周边环境较好，发展前景乐观。 周边路网分布清晰，道路四通八达，交通便利顺畅。 周边各类建设项目逐渐兴起，区域氛围将有所改观。 项目占地面积大，体量庞大，具有规模优势。 地块方正规则，利于规划建设。 本案劣势： 区域发展建设尚未完全成熟，缺少生活配套及景观资源。 位于城市西南方向，受区域条件影响，对其他区位客户的吸纳力较小。 向西向南为村庄或耕地，周边无大型企业或事业单位，人流量较少，缺少生活氛围。 区域内土地资源充足，后期有可能受到其他项目的竞争。 第一部分：本体分析 小结： 根据对本案的大致分析，我们筛选出对本案具有参考性的以下几个项目： 东海·现代城、长宏·金卉名居——与本案同样属发展潜力地段，周边生活配套及市政配套尚未完全成熟，缺少自然资源及景观，交通便利，周边城市建设逐渐兴起，且项目都具有一定规模。 佰利·金湖湾——同属铁西区位，较为临近，规模庞大且均未投入市场。 第二部分：同类产品分析 项目概括 》客群分析 》小结 第二部分：同类产品分析 参考项目： 东海·现代城 与本案同属发展潜力地段，靠近批发市场，所属区域有待进一步建设。 长宏·金卉名居 与本案同样属周边生活配套及市政配套尚未完全成熟情况，且缺少自然及景观资源。 佰利·金湖湾 与本案同属铁西板块，项目体量庞大，且均为投入市场。 第二部分：同类产品分析 1、项目概括 东海·现代城 东海现代城位于天衢工业园中心地带，总占地面积为10万平方米。居住是城市的重要功能之一，是人类的基本生活需求。居住环境质量的高低与居民的居住条件的改善休憩相关，居住环境质量的提高对改善生态环境、生活环境、心理环境等有着不可替代的作用。东海现代城的环境创作，旨在通过结合实际，挖掘用地的景观生态潜质，综合利用多种造园因素（地形、植物、道路、小品雕塑等）进行特色化设计，创造出一处丰富多彩、洋溢着浓郁“生活情趣”，生态 、舒适、高雅的居住环境。 第二部分：同类产品分析 1、项目概括 长宏·金卉名居 “长宏·金卉名居”位于天衢工业园内，东临解放北路。占地11万平方米，建筑面积23万平方米，是一所建有高层住宅、多层住宅、沿街商业、会所及幼儿园等的多元化人文社区。社区内部间距开阔，透过住宅之间的邻里花园、道路景观将建筑群与绿色活动空间融为一体，提高居住舒适；建筑立面设计借鉴徽式建筑风格，时尚色彩搭配，凸显小