获取土地时需注意的几个问题.ppt

获取土地时需注意的几个问题 －－－技术研发部 一、前期方面 1、区域规划图：包括项目周边规划、项目周边环境配套设施、项目周边外网条件配套设施； 1.1、项目周边规划：与本项目作比较，把握本项目市场地位； 1.2、项目周边配套设施：是否有学校、医疗、银行、邮政等基础设施； 1.3、项目周边外网条件配套设施：包括该项目有无市政规划以及市政负荷是否满足该项目要求，利于比照筛选我项目的外网设施配套。 2、地形图、宗地图、项目现场绝对标高实测数据、周边规划道路及市政道路绝对标高、是否有代征地； 2.1、地形图：现场与周边地形对比、电子版地形图、红线图（经宗地图校准）； 2.2、宗地图：确定小区范围、小区内市政道路位置及红线、蓝色、绿线位置等； 2.3、项目现场绝对标高实测数据：确定实际地形，计算实际土方量，利于规划方案确定； 2.4、周边及项目内规划道路绝对标高：根据市政道路标高确定小区内道路标高以及地面高度； 2.5、是否有代征地：代征地的地下可否使用、代征地是否确定区域（存在只指定面积不确定区域形状的情况）、项目待建建筑的地下代征地距离。 3、确定市政条件：有线、热力、给水、污水、电力、暖气、天然气接口参数（位置、方向、口径、负荷、标高），并做现场实测校准；确定采暖方式； 3.1、市政条件：需要做现场实测，尤其是给排水、暖气接口位置；电力要求是否满足我项目需要等； 3.2、采暖方式的选用：自建（他建）锅炉、市政供热、空调、地源热泵、水源热泵等方式，涉及到当地政策与资源、周边配套，需确定采暖方式。 4、政府提供的规划条件：容积率（能否突破）、停车位比率（含地上地下比例）、建筑密度、红线退距、附属设施等及附加要求； 4.1、红线退距：住宅退距（住宅退绿线、蓝线距离、退幼儿园（小学）距离、退工厂（变压器、高压电缆等）距离）、商业退居（退绿地等距离）、住宅局部可突破红线退居的距离、底商是否可以突出住宅（以及可突出距离）等； 4.2、附加要求：在获得地块的同时附加的建设项目，比如附加小学设计等。 5、项目所在地政府部门认可的日照软件以及版本、计算参数、计算方法（有地方性差异）；多层建筑日照计算和楼座间距采用哪种为准；单层建筑超过几米按多层计算、楼间要求、周边欲拆除建筑的日照要求。 5.1、计算参数：连续日照为多少时间、最小有效时间等参数 5.2、计算方法：如，局部突出是否计算在内、坡屋顶计算方法、跃层按几层计算等； 5.3、楼间要求：因高层、多层、竖向位置不同间距要求不同； 5.4、周边欲拆除建筑的日照要求：周边是否存在欲拆除建筑，对该建筑的日照要求是否存在拆除前后的差异。 6、项目所在地政府部门地方性法规或内部文件（有地方性差异）； 地方性差异：对日照要求、退距要求、人防、消防等因地域不同政府要求不同 7、项目所在地政府部门指定设计单位参与的设计内容（有地方性差异）； 8、项目所在地建管、房管报审批的报审程序以及资料、时间节点（有地方性差异）； 9、项目所在地人防工程建设级别、计算标准，储物还是人员掩蔽类别说明，并根据政策性收费与项目建设费用对比，确定项目实际需要建设的建筑面积； 9.1、项目所在地人防工程建设级别：因地域不同对建筑的人防要求不同，如抗核武器要求级别等； 9.2、计算标准：如高层住宅按多少比例计算人防等； 9.3、储物还是人员掩蔽类别说明：储物和人员掩蔽均属于人防但对人防建筑要求差异较大； 9.4、政策性收费与项目建设费用对比：项目可不建人防，缴纳易地建设费，因地域不同易地建设费不同，建安成本不同，需要做出成本核算分析，以确定是否建设人防及建设面积。 10、项目所在地政府批复的航空限高，或政策性限高、雷达限高等。 11、新技术（比如地源热泵）应用国家有无相关鼓励政策以便方案决策。 12、当地环评的要求，对节能有否具体要求以及当地政府提倡和禁用的建筑材料比如对某种建筑材料有否禁用或限用的规定。 13、当地政府对“国六条”的执行力度、当地解释；户型拆分对验收的影响。 14、对配套设施有无要求，比如垃圾站、水泵房、菜市场的位置等 15、对外立面颜色、风格是否有要求：是否存在整个区域的风格要求，比如配合已建小区，拟建小区做坡屋顶等。 16、建筑面积（不计容积率）计算、建管（房管）对“70/90”面积计算方法及控制程度 16.1、建筑面积（不计容积率）计算：因地域不同对规范理解掌握不同，如两层挑空是否计算建筑面积、净高低于2.2米（室内茶社、阳台）是否计算容积率等； 16.2、建管（房管）对“70/90”面积计算方法及控制程度：当地政府部门之间存在对规范理解不同，对规范的掌握不同，如阳台是否计算为套内面积，是否计入“国六条90㎡”的范畴等。 二、市场与经营 1、市场调查报告：户型配比、市场地位、车位比例、附属设施建设等 2、交房标准