苏宁广场近期营销执行方案.ppt

营销策略——蓄水思考 寻找目标客户的两点建设性建议： 媒体合作法 ——以网络为例，充分利用其媒体资源为我所用 数据库营销法——利用数据资源，更精准更有效地圈定客户 建设性建议： ——媒体合作法 介于产品的整体宣传、企业品牌的炒作不可缺少大量线上线下媒体宣传，同时媒体拥有大量资源，因此建议与相应媒体建立提成承包的方式进行合作。 操作方式： 与当地相关媒体（如：报纸、网络、电视等）商谈，包下一年或两年的时间段媒体版面，以房源的成交数量直接提成（以每套办公提***元），抵换广告费用。 具体包换的广告版时间，提成价格等详细数据，需与相关媒体商谈后方可决定。 （详细操作见龙湖案例） 龙湖媒体合作案例 搜房网依托自身强大的网络平台，为项目及代理机构介绍精准的搜房卡购房会员，并通过对搜房卡会员的定向宣传和服务，促进楼盘快速成交。 合作对象：搜房网 合作方式： 开发商给到搜房网络独家优惠模式，例如：公寓2万抵4万，别墅2万抵8万 开发商以较低的广告费换取最好的网络广告版面。搜房全权代理项目，根据房源的成交拿提成，例如：1套3万 合作宣传时，搜房网提供相应的400报名电话，案场提供相应的工作人员。 网络宣传渠道： 搜房网提供的网络宣传渠道可以包括：项目业主论坛维护，新闻炒作，新房项目推荐，会员短信、邮件定向发送，客服人员主动推广，线下看房团等。 BBS炒作 会员数据库 新房推荐 新闻推荐 看房、团购 网络广告 电话数据库 团购数据库 线下房展会 另： 龙湖在纸媒上投放量不大，配合宣传的有部分户外广告（更换频率很高），同时短信的投放量较大，还有部分电台广告投放。 据悉，上海去年销售业绩排名前20的楼盘，全部沿用这一个媒体合作方案，当然在宣传过程中会配合其他相关媒体。 建设性建议： ——数据库营销法 优势： 对于房地产项目来讲，单个客户成交额度较大，客户对成交更为谨慎，单个客户一对一的多渠道双向沟通效果也将更为明显，而根据数据库营销整合解决方案建立起来的一对一沟通渠道是费效比最好的，所以，数据库营销整合解决方案是非常适合房地产项目的一种营销解决方案。 同时，建立完善的客户数据采集和管理制度，掌控高质量的客户数据库，对于致力于成为业界知名地产发展商来讲，具有重要的战略意义。 营销方式： 以奢侈品品类更精准地细分目标客户群体（按消费档次及所在区域） 各类产品信息、促销信息、活动信息和赛事信息直接送达。 目标人群：30万以上车主，别墅业主，2000万营业额企业主，5000万营业额CEO以及宗经理等。 1）专题DM直递 2）电子邮件发送 3）手机推送 有效采集用户行为反应并作出进一步的沟通计划，直到形成用户订单。 不断提高用户对信息的有效反应，持续扩大订单转化率。 通过客户关怀制定老用户忠诚度维护计划，实现口碑扩散和推介购买。 营销策略——营销节点 营销节点 5.18 品牌发布会 营销活动 4.17 售楼处对外 5.1 认筹活动 苏宁会活动 5.13 办公开盘 开盘活动 房展会 营销策略——营销节点 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 4月 5月 工作节点 后品牌发布会推广 工作重心 明线主题 代言无锡，影响世界 比肩全球，商务标杆 4.17品牌发布会售楼处对外 写字楼开盘 诉求重点 市中心的顶级办公，办公即将开盘信息 诉求方式 整合媒体曝光，强化形象认知 节点性 公关活动 品牌发布会 开盘活动 暗线主题 苏宁广场5A甲级写字楼即将重磅登场 5.1办公认筹暨苏宁会招募仪式 5.13办公开盘 5.18房展会 苏宁会招募 房展会活动 推广执行——蓄水期 目 的：通过项目整体形象的输出，配合营销活动，建立项目商务标杆的市场地位，使全城关注项 目动态。 时 间：4月17日-5月5日 推广诉求点：整体项目价值形象（项目区位、形象、业态、配套、设计、科技、物管、产品等 优势。 ）的导出，以及办公价值点、产品细节的输出。占位顶级商务旗舰地位。 营销策略：点对点直销导入集团客户+散客前期积累 主动出击潜在大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判； 通过定金认筹、苏宁会等活动，进一步圈定筛选意向客户。?? 活动配合： 1、品牌发布会暨主力商家签约仪式 +销售中心对外活动 2、大客户营销活动 3、认筹活动+苏宁会活动启动 媒体配合：报纸、户外、电台、网络、电视、微博、短信 推广执行——品牌发布会期 报广主题：代言无锡，影响世界 （4.13） 释放信息： 苏宁广场5A甲级写字楼