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清代政府怎样监管房地产交易 　　【摘要】江南的房地产交易，原来需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书，但康熙初年就已出现一次性预先书立各式文书的做法，到乾隆初年开始遵照定例，出现“总立一契”的趋势，并在乾隆末年成为较通行的做法。这既是民间房地产交易长期运作的结果，又是民间落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果 【关键词】清代江南 房地产 文书 政府监管 【中图分类号】K249.3 【文献标识码】A 房屋买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份草议 苏州著名藏书家顾文彬，在其《过云楼日记》中记载，光绪七年（1881）冬，他向西邻陆筠谷购买房屋一栋，议定房价3700元，“立过草议”。次年二月，方才“书立大契”，先付房价2600元，写立出房日期。后来房主“迟久不肯交房”，又添洋银150元，到光绪九年（1883）十二月底，卖主才腾出房子，前后历时整整两年。其间，买主顾文彬一直担心会否有反复，因有宗族亲友出面，画押以作担保，更因满足卖主要求添了一笔不菲的“找价银”（即索取加价），才彻底斩断葛藤，完成房产转移。这说明，草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有一定的变数，有待正契（即大契）等后续文书的书立。顾文彬的买房事例，清晰形象地反映出当时江南房地产交易的具体情节，就是买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份文书，谓之草议 幸运的是，这种房地产买卖的草议文书，仍有一些实物留存人寰，雪泥鸿爪，可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契，反映出买卖双方曾事先议立过“草议”。嘉庆十三年（1808）五月，王云芳将坐落吴县北元二图的房产绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明：“自绝之后，三姓永无异言他说，另立草议为据。”道光元年（1821）十二月，陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋，在官颁的“官杜绝契”上声明“先立草议，后立允议”。光绪元年（1875）十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，在官颁的“官杜绝契”上声明“立议立契”。更加具体详明的是，道光二十年（1840）七月，严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明：“悉照草议所载，间隙不留，一应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银一千五百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠。”同治十三年（1874）七月，刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明：“因无力修葺，情愿出售，先立草议。”以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区、南京等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详细载明了所有房产、全部房价银及一应交割事项，而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装折等银也一并予以规定，这与我们所见草议文书完全契合，而且正契所载，完全按照草议，草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立草议，才能使我们理解正契中“议得”二字的真正含义 康熙初年，就已出现了一次性预先书立各式文书的做法 乾隆三年（1738）五月，吴县人江慎思，将自有平屋3间，出卖给严处为业，得过房价银16两，因原价不敷，再次央中，向严处要得贴价银7两，双方书立《加贴绝房屋基地文契》，契中载明：“遵旨一书一绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业，与江姓无涉。”这是目前所见最早载明“总书一契”字样的江南房地产买卖文书 清代民间田宅买卖，为完成所有权的转移，需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书，从典卖、绝卖到找价，房地产完成所有权的转移往往历时数年以至数十年。但实际上，早在康熙初年，就已出现一次性预先书立各式文书的做法了 康熙十年（1671）五月，嘉定县业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；后来再次出具《添绝卖契》，说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两（此笔添绝银，即加绝银）；最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝“出于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。四件文书，正契一件，添契三件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价