房地产成本核算及成本费用的归集及分配★.pdfVIP

房地产成本核算及成本费用的归集与分配 第一章 总 则 1-1 为了加强成本管理，规范公司房地产生产成本核算，正确计算库存商品 成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以 及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本规范。 1-2 公司房地产生产成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合 理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提 供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工 作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织 成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。 第二章 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象 之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之 间进行分配。 第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工 库存商品成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积( 由主管部门划分提供) ，根据有关 规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销 售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算 对象的成本情况。 第三章 成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归 集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周 期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要 等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项 开发工程为成本核算对象。 (2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工 或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管 理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 A 、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 B 、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算 对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 C 、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分 成本核算对象。 (4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不 论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为 一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设 施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的 成本。 第四章 成本费用项目及核算内容 4-1 库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项 目。为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提 高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。库存商品成本按其用 途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设 场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种 房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、 配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿 转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、 代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地