天伦御城脉6#开盘建议20140520.docVIP

谨呈：天伦集团 一战定江山 ——天伦御城龙脉6#开盘建议 开盘时间建议：5月31日 原因一： 5月10日起，6#开始排号，截止5月20日，共计10天，已累计排号79组。平均每日排号约8组，除报广日外，平均每日排号5组，以此计算，5月20日-5月30日可至少排号50组，截止5月30日，预计可累计排号约130组。 原因二： 130组排号，依40%解筹率计算，可成交52套。按照6#总货值186971414元，总套数231套（不含一层）计算，套均价为80万，要完成4000万任务，需要去化50套。52套50套，足以完成任务！ 原因三： 华清学府城5月17日（周六）起，39#楼推出3个单元86-136平米产品，开始排号，周末两日排号24组。 学府首座，近期推出一批特价房，总价直减12万，6号、7号、8号、9号楼销售中，均价8300元至8600元每平，全款92折，按揭首付60%享95折，首付40%享97折，面积48-142平米优惠体系丰富； 华龙太乙城从5月17日（周六）开始巡展，销售动作加大，成交套数已从上周的1套变为本周的6套； 周边竞品证件逐步完善、推货量不断加大、推广优惠力度持续增强，竞争格局更加严峻。时间愈长，客户愈易损失，不宜往后拖延。 原因四： 近期市场无论从新推售、成交价格、成交套数等方面来说，均显示出波动较大的特性，后期市场难以预判。越早开盘，越早收益！越早开盘，风险越小！ 原因五： 5月31日是一个求财纳财之日！ 开盘地点建议： 建议一：酒店 优势： 预计可累计排号130组，按照80%到访计算，可到访104组，每组客户携带1名家属或朋友，则可到访208人，售楼部难以容纳！ 近期市场竞争剧烈，开盘当日，到访量大，难免出现竞品销使截留，分流我方排号客户，造成不必要的损失，易居代理的荔枝湾项目便是前车之鉴。而在酒店开盘，一方面，可以利用酒店的严格管理把控人员进出；另一方面，酒店的安保人员整体质素也高于我方物业，届时，两方人员联合，可以更好地防止竞品截留。 劣势： 费用较高； 开盘当天售楼部内人员较少； 客户初次到访，酒店地点不易寻找、易流失初次看房客户。 建议二：售楼部 优势： 费用低，可直接利用售楼部现有资源； 无需联系酒店，节省时间。 劣势： 容易被竞品截留； 空间有限，人员较多，难以容纳； 开盘类的大型活动，加之二环的昭示性高，可能被执法部门盯上。 三、推货建议： 6# 合计 1 2 3 4 5 6 东南 南 南 南 西南 北 面积 　 118.73 146.61 88.66 138.07 118.73 58.83 总套数 231 33 33 33 33 33 33 总面积 29778 3918.09 4838.13 2925.78 4556.31 3918.09 1941.39 首推套数 114 19 19 19 19 19 19 首推面积 12723 2255.87 2785.59 1684.54 2623.33 2255.87 1117.77 剩余套数 117 14 14 14 14 14 14 剩余面积 11385.2 1662.22 2052.54 1241.24 1932.98 1662.22 823.62 排号数量 79 20 2 26 5 11 15 占比 100% 25.32% 2.53% 32.91% 6.33% 13.92% 18.99% 预计解筹 32 8 1 10 2 4 6 预计剩余 82 11 18 9 17 15 9 目前排号79组，其中33%的排号集中在3号房（88平米），25%集中在1号房（118平米），19%集中在6号房（58平米）； 按照预计的130组排号，解筹率40%计算，预计可去化52套，按照每个成交客户2套备选房源计算，需要供货约104套，因此，建议推出：2-9层、12、13、14层、17层、18层、27-34层，共21层房源，去除2层、34层这两层难以去化的“打酱油房源”，实际推出房源为19层，共114套。 四、价格建议：均价7400元/平米 客户心理价格预期：根据目前的接待情况及已排号客户的回访盘点，其中，5%的客户心理预期价格在8200元元/平米左右，30%的客户心理预期价格在8000元/平米左右，50%的客户心理预期价格在7500元/平米左右,10%的客户心理预期价格在7000元/平米左右，5%的客户表示是奔着6折来的。 客户语录：（1）6#的房子肯定要比4#贵吧；（2）能抽到6折我就买，抽不到就算了；（3）8500这么贵！按照你说的9折算下来都7600呢；（4）我朋友在你这买的才6880；（5）超过7500我就不买了，太贵了。 综上所述，为保证开盘的解筹率达到40%,建议折后均价应略低于大部分客