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常州奥林匹克花园策划报告 附录 第一部分：市场调研 一、常州市宏观环境研究 (一)常州简介；(二)人口环境；(三)文化环境；(四)政策环境；(五)交通环境； (六)经济环境；(七)投资环境。(具体内容略) 二、常州市房地产市场研究 (一)常州市房地产市场概况(略)；(二)常州市房地产市场总体现状(略)。 (三)常州市住宅房地产市场现状。 1．住宅市场板块分析 从板块现状、消费心态和发展趋势等方面对常州市住宅房地产市场的中心板块、二线 板块，以及新城板块等区块进行分析。(具体内容略) 2．住宅产品特点分析 ， (1)产品层次特点；(2)产品价位特点；(3)产品分布特点；(4)产品类型及比例特点； (5)产品配售特点；(6)产品风格特点；(7)产品销售特点。(具体内容略) 3．住宅项目综合分析 (1)规模；(2)社区配套；(3)产品类型；(4)价格； 4．住宅市场的主流产品(具体内容略) 5．住宅市场的空缺产品(具体内容略) 6．竞争项目研究(具体内容略) 7．住宅消费者研究(具体内容略) (四)常州市住宅市场的发展趋势。(具体内容略) 项目开发条件分析 ·)项目简介(略) 。)区域分析 交通状况分析；2 ：)开发条件 (5)销售对象。(具体内容略) 第二部分：项目定位 居住条件分析 区域趋势分析。(具体内容略) 地形地貌；2．城市规划；3．交通；4．项目拆迁；5．项目成本。(具体内容略) (四)开发建议(略) 二、项目竞争力分析 瞄录 常州奥林匹克花园策划报告 (一)项目资源分析 1．规模资源。项目占地49公顷，总建筑面积在50万m’左右，预计5000～7000套 房，居住人口1．5万～2．0万(按3人／户计算)，在常州属于特大型开发项目。项目规模资 源的优势在于发展空间大，可提供的产品多样化，配套齐全，对于销售主体的产品可大批 量开发，对降低成本有利，同时有利于聚集人气，形成板块效应和规模效应。 2．晶牌资源。项目作为奥林匹克花园的连锁项目之一，先天打上了“奥园品牌”的 烙印，奥园品牌在全国各主要城市遍地开花，一个个奥园的热销便是很好的证明。奥园品 牌在市场上获得了一定的知名度，形成了产品品牌统一的标识，这些品牌前期发展的成 果，是本项目引入的既有经验及成果，也是本项目最重要的优势。 3．开发公司资源。项目开发公司由中体股份、华盛集团和中奥决策三大股东出资成 立，各方将在项目开发过程中发挥其独特的资源优势，营造一个具有超强实战能力的合作 团队。 结论：通过项目资源分析，项目的发展方向应适合于中价位或稍高档次的楼盘，加上 对项目资源的分析，制定出挖掘和提升项目资源的策略，项目的竞争力才能充分发挥。 (二)项目SWOT分析 1．项目优势分析 (1)规模；(2)晶牌；(3)本地化及政府 2，项目劣势分析 (4)区位；(5)生态；(6)交通。(具体内容略) (1)城市生活配套设施缺乏；(2)项目相对孤立，难以形成板块效应；(3)地理位置较 偏；(4)现有市场总量相对较小，消费者投资观念还不够明朗；(5)区域发展进程缓慢； (6)操作团队异地化，对奥园模式的了解及房地产的经营理念参差不齐。(具体内容略) 3．项目机会分析 (1)黄河路的建成通车是项目外部重要的利好因素；(2)奥园晶牌的影响在一个中等城 市较易形成；(3)城市郊区化还未形成，有较大的提升空间；(4)城市房地产规模化开发还 很欠缺，可以迅速占领市场；(5)大都市圈的形成有利于增大项目的辐射力度；(6)板块市 场处于空白状态，有利用抢占市场创高点和树立品牌；(7)项目周边各镇存在很大一部分 潜在买家。(具体内容略) 4．项目风险分析 (1)项目地块存在生产与生活之间的干扰和矛盾的风险；(2)黄河路建成通车与项目开 盘之间的风险；(3)项目推出量与未来竞争对手抢占市场份额的风险；(4)学校的建与不 建，建什么档次的风险；(5)项目水资源利用的风险；(6)项目地块内一条市政道路的处理 风险。(具体内容略) (三)项目竞争策略 1．挖掘优势和把握机会 (1)利用规模优势，增加产品广度，完善社区配套，营造真正的多产业嫁接的复合地 产项目；(2)利用品牌优势，以产品为基础，将奥园模式渗透到项目的每一处细节，树立 真正的领跑者形象；(3)利用区位优势和政府资源优势，挖掘和提升区域价值；(4)利用现 有的生态资源和规划生态社区，将项目做成常州市首个生态居住区，全国首个生态型奥林 匹克花园；(5)利用黄河路通车，大都市圈的形成等众多机会，打造一个全新的在长江三 角洲地区，以市区和周边各城镇居民兼顾的郊区化、大规模的生态型奥林匹克花园。