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第二章 物业项目管理权获取 物业项目管理权的获取，是物业服务企业开展物业管理业务的第一步。随着物业管理市场化的日趋成熟，物业项目管理权的获取方式从早期以定向谈判议价为主日益向以正规的招标投标方式为主转变。2003年，《物业管理条例》颁布实施，条例中规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，前期物业管理招投标制度的确立对推进我国物业管理项目管理权获取方式的规范化、市场化进程发挥了重要作用。 第一节物业项目管理权获取 一、物业项目管理权获取方式 物业项目管理权的获取方式有三种：招投标方式、直接委托方式以及其他合法方式，如协议选聘等。 （一）招投标方式1．公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。 招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 2．邀请招标 邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。 采取邀请招标方式的，投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。 邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。 （二）直接委托方 《物业管理条例》第二十四条规定住宅物业应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，也就是说其他类型的物业，可以选择适合自身物业功能特点的选择方式。如单一业主的写字楼、商业综合体等，通常会采用直接委托的方式，选择适合自身项目服务需求的物业服务企业。 （三）其他合法方式 除了招投标和直接委托方式以外，还有一些合法的项目管理权获取方式，如协议选聘等。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。” 物业服务项目的招投标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。 （一）物业服务项目招标投标的基本要求 （1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的 法律法规依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。 （2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。 （3）招（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业服务企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。 （4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时问安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告l0日前必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。 （二）物业项目招标的程序1．成立招标领导小组 招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或