2015年十一全国楼市151012-内参版.ppt

央行取消存贷比、扩大再贷款范围，对市场流动性是明显利好 4、后市预判 1）经济形势 在三季度GDP增速下行压力下，四季度伊始，央行增强市场流动性的意图明显。 一方面，10月1日起，正式取消商业银行75%存贷比监管指标，理论上能释放约7万亿的信贷空间，但需要一个相对漫长的过程，商业银行短期难以找到这么多的优质贷款需求。 另一方面，央行扩大信贷资产质押再贷款试点区域范围，相当于央行投放基础货币，被称作中国版QE3.0。从广东、山东两省试点情况看，再贷款规模较小，本轮扩大试点范围的影响力必然加大，但仍有待观察后续政策具体落地情况。 10月11日，央行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省（市）推广试点。即，目前全国有11个省（市）开展信贷资产质押再贷款试点。 全国人大常委会第十六次会议8月份表决通过了《中华人民共和国商业银行法修正案》，删除了实施已有20年之久的商业银行75%存贷比监管指标。新的法律自2015年10月1日起施行。 央行最新动作 时间 首套房首付规定 二套房首付规定 利率优惠 2006.5-2006.7 首付不低于20%，自住房且套型90㎡以上的，首付不低于30% 二套及以上住房的，比例不低于40% 首套房利率下限由9折改为85折，二套房贷款利率下限提高为基准1.1倍 2008.10 首付比例调整为20% 90㎡以下二套首付20%，90㎡以上二套首付30% 首套房贷利率下限由85折下调为7折，二套房按首次购房利率 2010.4 首套自住房且套型建筑面积90㎡以上，首付比例调回不低于30% 二套房不低于50%，三套及以上首付比例利率应大幅提高 首套房贷利率下限由7折提高到8折，二套房贷利率下限不得低于基准利率的1.1倍 2011.1 维持不变 二套房首付不低于60% 二套房贷利率下限不得低于基准利率1.1倍 2014.9 维持不变 已拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房首付比例3成 房贷利率下限为基准利率0.7倍 2015.3 首套公积金贷款首付不低于20% 已拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，二套房商贷首付比例不低于40%，二套房公积金贷款首付不低于30% 维持不变 2015.8 维持不变 已拥有1套住房且结清贷款的，二套房公积金贷款首付不低于20% 维持不变 2015.9 在不限购城市，居民购买首套房商贷比例调整为不低于25% 维持不变 维持不变 本轮房贷政策松动始于去年9·30政策，历经多次调整后，首套房公积金及商贷首付分别下调至20%和25%（限购城市除外），利率下浮下限可达0.7倍基准。综合比较来看，当前我国房贷政策环境已接近2008年左右的水平。预计未来政策松动将以契税减免等手段为主。 表：历年房贷政策调整情况 房贷政策已接近08年宽松程度，未来行业政策空间有限 4、后市预判 2）行业政策 资料来源：公开信息整理 * 投资和开发端增速持续下滑，预计四季度新增供应难有放量 去年初开始，土地市场热度逐渐下降。去年二三季度，20家重点房企购地月均194亿元，较去年一季度月均387亿元明显回落，重点房企购地金额大幅回落，一定程度上对今年四季度新增供应造成影响。 此外，房地产投资及新开工增速持续下滑。其中，新开工增长同比已连续下降18个月至同期历史最低值，房地产投资增幅持续收窄，8月增幅仅为3.5%，为近年来最低值。 数据来源：国家统计局 4、后市预判 3）后续供应 数据来源：中指研究院 * 数据来源：国家统计局 4、后市预判 预计四季度可能阶段性盘整但整体仍将上行，明年见顶是大概率事件 9月主要城市整体成交量同比增幅有所缩窄，且环比8月仅基本持平，“金九”成色略显不足，从“十一”市场表现看，亦是中规中矩不及预期。 本轮市场二季度进入上升期，与前两轮相比，经济放缓与行业政策宽松空间缩窄是最大的两个差异点。经济明显放缓将挫伤客户市场信心、抑制上升氛围，行业政策宽松程度已较高，未来进一步宽松的储备政策有限。 展望后市，新政落地会带动十一节后楼市部分回升，但四季度整体成交面临较大的压力，要看后续政策的跟进情况。四季度出现见顶回落的可能性不大（明年出现是大概率事件），反而是阶段性盘整的可能性更大。 * 1、营销方面，建议四季度加大促销的力度。9·30新政、公积金异地贷款新政节后将逐步落地，各地须提前做好推货节奏、销售口径等方面的部署，把握可能由此带来的一波成交释放。此外，四季度可能的降息、降准政策，将对楼市带来一定的刺激效应，形成较好的销售窗口，各地应及时加以把握。 2、投资方面，三季度以来，多个城市“地王”频现，今年底，尤其是明年上半年，地价水平将达到高位。因此，这一时间段不宜过于乐观，避免掉入高价抢地的“高位陷阱