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第5章 房地产开发概论 教学目标 明确房地产开发的程序 掌握房地产开发的概念、特点和分类 熟悉项目可行性研究的内容 掌握房地产开发项目管理的基本思路 主 要 内 容 基本概念 房地产开发的基本程序 房地产开发项目可行性研究 房地产开发项目管理 顺驰房地产开发流程 5.1 房地产开发含义及其分类 5.1 房地产开发含义及其分类 房地产开发通常是指房地产建造与经营管理的过程。 需要——创意——资源组合——建筑空间及服务 资源：土地、建筑材料、劳动力、资本、信息、技术、专业人员经验和企业家才能等等 房地产开发商：利润最大化 政府：既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量 2. 房地产开发的特点 开发成本高,投资量大 开发建设期长,投资周转慢 市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性 涉及面广,综合性强 成交价格在某一范围内具有不确定性 5.1.2 房地产开发分类 根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。 根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。 根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。 根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。 5.2 房地产开发程序 5.2 房地产开发程序 概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 房地产可行性研究的作用 房地产可行性研究的基本内容 房地产可行性研究的步骤 房地产可行性研究报告的内容 房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO——净现金流量； ——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV≥0，则项目可以被接受； 如果 FNPV≤0，则项目应该被拒绝。 投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：　 投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％ 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。 房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。 房地产开发建设投资估算方法 成本费用估算结果汇总 房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： -- 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 -- 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险 房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 -- 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； -- 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。 房地产项目风险分析方法 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。 财务评价与国民经济评价比较 国民经济评价的基本步骤 环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影