1000万套包管房的资金渠道及关联探索1.docVIP

1000万套保障房的资金渠道及关联探索1 1000万套保障房的资金渠道及关联探索.txt 2011／05 China Construction Metal Structure介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。随着1000万套保障房今年开建，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，逐步向“双轨制”过渡。与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。保险、信托资金也跃跃欲试。目前保障房融资仍然障碍重重，特别是受制于地方融资平台过高的负债率，银行既朦胧地感觉到了市场机会，又徘徊不前。1月12日，银监会曾召开新闻发布会，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设，但仅国开行称计划贷款1000亿元，其它银行都没有公布信贷指标。银行“徘徊”不前的原因在于，保障房建设主要靠地方财政投入。而目前全国地方融资平台贷款余额已高达9万亿元，地方政府已透支了未来若干年财政收入。并且，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物。时至今日，大多数地方，能抵押的资产都悉数抵押给了银行，尚未找到新的融资抵押。同时，公租房将是今后保障房建设的重点，而各类金融机构对公租房融资都没有经验。公租房投资回报周期长，至少需要20-30年，除国开行、建行等少数大银行，大多数银行根本没有期限如此之长的贷款品种，且银行资金来源多为短期负债，发放长期贷款，期限高度不匹配，也无法对冲利率风险。难在公租房保障房1.3万亿元总投资，从地方政府投融资的实践来看，一般仅能筹集到项目资本金。目前保障房项目的最低资本金比例要求为20%，需要项目资本金0.26万亿，剩下1.04万亿需要外部融资。住建部提供的数据称，1.3万亿投资中，有8000多亿要通过社会机构投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。业内人士分析，前述8000多亿中的绝大部分将向金融机构融资，5000亿元政府投入中，除中央财政投入的1000亿元，剩余4000亿元中的绝大部分也需向金融机构融资。两者相加，估计在1万亿左右。细剖各类保障房建设任务可发现，经济适用房、两限房融资较容易，棚户区改造融资难度亦较低，真正难的是公租房。住建部称，1000万套保障性安3月16日，发改委、住建部宣布，下达2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持地方新建廉租住房。两部委要求各地要积极落实廉租住房建设资金，严格落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，加强对工程质量、建设进度和资金使用的监督检查。据住建部估算，今年保障房建设共需资金约1.3万亿元，除8000多亿元需通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集外，各级政府还需筹集5000多亿元规模的资金。但在保障房建设的政府投资中，地方政府资金往往存在较大缺口。对此，住建部除要求地方政府将保障性安居工程建设资金纳入本级财政预算外，还强调严格执行“土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%”的规定。同时，各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用后，要全部用于廉租住房建设。·宏观政策·中央下达350亿元廉租房投资·深度观察·1000万套保障房的资金渠道及关联探索国宏经济观察组保障房建设27中国建筑金属结构2011／05居工程中，经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）有近200万套，所需投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本（包括财务费用），且可以利用在建工程抵押，建设周期短。因而，融资不难，银行也有成熟的操作模式。另有400万套是各类棚户区改造，所需投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。这部分资金缺口可能主要由银行贷款解决，目前国开行、建行、工行、交行等都有此类贷款品种。棚户区改造一般联动土地一级开发，可以用相应的土地运营收益抵押，或财政等第三方提供担保，加之期限也较短，银行资金进入难度不大。融资真正困难的是廉租房和公租房。按规划，今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额，但在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉租房和公租房所需投资在3000亿-4000亿元。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资