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建筑名词 房地产市场构成 房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的。参加者、交易对象和组织方式是构成房地产市场的三大要素。 一级市场 房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。 二级市场 房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。 三级市场 房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。 容积率 指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 建筑面积 建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 建设用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 住宅的户型 跃层、复式、错层 跃层—— 一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。 复式—— 一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。 错层—— 一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。 阳台 一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。 结构面积 住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。 建筑面积 建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积 住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 公用建筑面积 公用建筑面积主要由以下部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 房屋的建筑面积 建筑面积也称建筑展开面积，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 商品房公用建筑面积如何计算 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室。 2、 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积的计算公式如下： 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。 公用建筑面积的分摊计算： 分摊的公用建