第五篇房地产项目控制系统.ppt

第五章 房地产项目控制系统;5.1 房地产项目控制系统概论;（二） 房地产项目控制的基本要素;5.2 房地产项目进度控制;二、房地产项目进度控制的范围;三、房地产项目进度控制主要任务 ;四、房地产项目进度控制过程 （1）进度计划实施 （2）搜集实际进度数据，比较计划进度与实际进度，分析是否存在偏差。若存在进度偏差，找出原因，采取纠偏措施。 （3）重新调整网络计划，预测新的工期。 （4）对调整措施和新计划做出评审。;五、房地产项目进度控制方法与措施;实际进度与计划进度的对比分析;(1)横道图比较法。;进度状态的判别方法如下：;2)非匀速进展横道图比较法。 ;;（2）前锋线比较法：时标网络及横道图;;;(3)S型曲线比较法; 当实际工程进展点落在S形曲线左侧，则表示此时实际进度比计划进度超前; 若落在其右侧，则表示拖后; 若刚好落在其上，则表示二者一致;;;(4)香蕉型曲线比较法 ;;（5）列表比较法。;（二）房地产项目进度控制的措施 ;1.项目进度控制的组织措施;2.项目进度控制的技术措施;具体技术措施主要有：;3.项目进度控制的合同措施;4.项目进度控制的经济措施;5.项目进度控制的信息管理措施;三、进度拖延原因分析及解决措施;（1）计划时忘记（遗漏）部分必需的功能或工作； （2）计划值（例如计划工作量、持续时间）不足； （3）资源或能力不足； （4）计划中未预料的风险或者状况使工程实施未能达到预定效率； （5）业主或投资者的指令工期或合同工期紧张。;2.边界条件的变化;3.控制过程中的失误;（二）解决进度拖延的对策;5.3 房地产项目成本控制;2．房地产项目成本控制的特点;3.房地产项目成本控制的原则;4.房地产项目成本控制的内容 ;;施工阶段的成本控制主要工作包括：;;5.成本超支的原因分析及降低成本的措施;降低成本的措施;6.成本控制的方法——赢得值（挣值）原理;6.成本控制的方法—赢得值（挣值）原理;赢得值原理图;两个偏差变量; ⑴成本绩效指数（Cost Performance Index，CPI） CPI＝BCWP/ACWP CPI =1符合预算， CPI ＞1低于预算， CPI ＜1超预算 ⑵工期绩效指数（Schedule Performance Index，SPI） SPI＝BCWP/BCWS SPI =1符合进度， SPI ＞1进度提前， SPI ＜1进度拖后 ;;某工程时标网络计划和投资数据如下：;已知已完工程实际投资累计值相应如下：;[背景材料]某工程计划进度与实际进度如表所示。表中黑实线表示计划进度(进度线上方的数据为每周计划投资)，红虚线表示实际进度(进度线上方的数据为每周实际投资)，假定各分项工程每周计划进度与实际进度均为匀速进度，而且各分项工程实际完成总工程量与计划完成总工程量相等。 ; 某工程计划进度与实际进度表 资金单位：万元;5.4 房地产项目质量控制;二、质量控制的特点;三、房地产项目质量控制的主要内容 ;;四、项目质量管理工具;直方图;直方图;排列图;;;因果图;;关联图;关联图;关联图制作步骤;调查表法 ;分层法;KJ法;5.5 房地产项目合同控制;二、房地产项目合同控制的内容 ;①总价合同（Lump Sum Contract） 总价合同也称作总价包干合同。业主乐于采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单、省事，承包商的索赔机会较少，业主的投资风险小。承包商几乎承担了全部风险，因此，报价须考虑施工期间物价变化及工程量变化带来的影响。 总价合同可分为固定总价合同和可调总价合同两种。;;可调总价合同;;;;;适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等 付款方式 合同价格的调整条件、范围、调整方法 合同双方风险的分担方式 对承包商的激励措施 违约责任等;三、建筑工程施工合同;;;;;2.建设工程施工合同文件的解释顺序;;3.建筑施工合同的解除;;;4.建筑工程施工合同解除后的处理情况;;;;四、 房地产项目合同索赔管理;;2. 索赔的原因;;承包商索赔的依据;;发包方索赔的原因;3.建筑工程施工合同索赔的程序;陆续提出阶段性意向;3.索赔的程序;;4.索赔的处理;经索赔可以顺延工期的情形;【案例5-3】;;背景:某汽车制造厂建设施工土方工程中，承包商在合同标明有松软石的地方没有遇到松软石，因此工期提前1个月。但在合同中另一未标明有坚硬岩石的地方遇到更多的坚硬岩石，开挖工作变得更加困难，由此造成了实际生产率比原计划低得多，经测算影响工期3个月。由于施工速度减慢，使得部分施工任务拖到雨季进行, 按一般公认标准推算，又影响工期2个月。为此承包商准备提出索赔。 问题： 1．该项施工索