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浅析中国房价过高问题 【摘要】 房地产是我国的支柱产业，同时也是我国GDP中的一个重要组成部分。然而现在房价的现状却是局部过高过热，一线城市房价高，二线三线城市房价增长快。高房价对居民生活产生了不小的影响，是制约经济社会发展的重要因素之一，近期以来也称为被人们关注的热点。本文将运用经济学原理中的知识，通过微观经济学和宏观经济学的相关理论来对房价过高的原因进行简要分析，并讨论其影响和相关的一些解决办法。 【关键词】房价过高，供求关系，垄断，宏观经济，解决办法 一．背景 进入二十一世纪后，随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，住房条件得到较大改善，并且人们对住房的需求不断提高。从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。国家多次出台相关政策，调控房地产市场，但是收效甚微。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨。2010年12月26日，温总理通过中央广播电台，针对网友关于房价的提问进行回答[2]。 首先，对于大多数人来说，不论是所谓的“蜗居”还是“蚁族”，房价问题是一个极为敏感的问题，因为幸福直接与房子相关。而在当下社会，是否有房成为判断一个人成功与否的重要标志，甚至直接与婚姻问题相关联。其次，对于宏观经济而言，楼市和房价作为GDP中的固定投资部分，牵动着GDP，因而从某种程度上说牵动着我国的宏观经济。更进一步说，中国的房价问题，不仅仅是经济问题，而且是社会问题。因此，住房问题乃当今社会大众最关心的问题之一，同时也是影响我国社会发展的主要问题。 二．造成房价过高的原因 造成房价过高的原因有很多，这是由房子自己本身的特性决定的。房子作为一种特殊的商品，同时也兼具投资品的特性，决定了造成它价格过高的因素是多方面的。此外，还跟我国的经济、社会发展，人民生活水平不断提高密切相关。这里主要运用微观经济学和宏观经济学的一些基本原理，诸如供求关系、垄断厂商、存贷利率等，来简要分析房价为何如此之高。 供求关系的不平衡 对于市场经济来说，供给曲线与需求曲线的交点称为均衡点。处于均衡点时，商品能达到出清。不会出现供过于求或者供不应求的情况。然而，当这一均衡被破坏的时候，与之相关的价格问题就会出现。 首先看供给方，住房的供给受土地供给的影响非常大。用于建住房的土地本身就是一种稀缺资源，是十分有限的，因而其弹性相当小，并且不能因需求的增加而无限制的增加，尤其是在短期内。因此，依赖于土地的住房，其供给弹性就会比较小，加上建造住房需要相当的时间，短期内住房的供给弹性就更小。此外，在2004年后，国家又决定采取最严格的土地保护制度，使得土地购置面积和开发面积大幅度下降，供应量明显减少[7]。 再看需求方，近年来，随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，人民的生活水平也是不断地提高，所以对住房的需求也就快速增长。尤其是近几年，我国经济健康快速地发展，住房的供给上升速度远远赶不上人们对住房的需求上升速度，导致了对住房的强势需求，表现为需求曲线整体向外移动。此外，由于需求的快速上升导致了许多投机行为的产生，进一步加大了对住房的需求，导致需求过剩的局面。 综合供给与需求，可以很明显地看出我国住房供需不平衡，供给少，需求多，使得住房供不应求，就自然导致房价上升。而且供不应求现象越严重，房价上升得就越厉害。另外，长期以来城市住房供应结构不尽合理，房地产高度市场化，地产商为追求高利润将主要精力集中于开发高档大面积住房，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应明显不足[4]。在强势需求的主导下，城市住房实际供给和有效供给不足加剧了房价的上涨。 总之，从供求关系上看，这是多年的住房需求积累以及供给的不足造成的，也是我国所特有的一个历史原因，是造成我国房价疯涨的主要客观原因之一。? 房产开发商的垄断 房产开发市场，可以说是一个寡头垄断市场。寡头垄断市场是被及格厂商所控制的市场，这些厂商单个规模大到足以影响市场价格。寡头垄断市场具体种类也不尽相同。寡头垄断市场的定义特征，决定了寡头垄断厂商之间既有竞争性也有串谋行，寡头厂商市场控制力大小和利润水平高低，取决于它们之间的行为互相作用方式[6]。假如它们竞争性较强，可能会采取博弈的方式进行定价，达到古诺均衡。此外，也有可能寡头之间串谋，形成一个相当于单个厂商垄断的定价。无论是之前两种的哪一种，都会使消费者剩余减少，达不到社会利益的最大化。 在某些寡头垄断市场上，产品几乎同质，但在另外一些市场上，产品存在显著差别。而房地产开发商这个寡头垄断市场中，由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。为了获取更多的利润，房地产开发商联合